Casos reales de subrogación en contratos de alquiler de renta antigua
Como otros artículos de este blog también este está basado en el caso de unos clientes. De dos clientas concretamente. Sin embargo, aquí no hay todavía ni demanda ni juicio. De momento, solo hay posibilidades de demanda.
La obligación de comunicar la subrogación tras la muerte del arrendatario
Los casos son de subrogación a la muerte del arrendatario en contratos de alquiler de los llamados de renta antigua.
Allá por los años setenta del siglo pasado, en la mayoría de los casos solo firmaban los contratos de alquiler de vivienda los hombres. Las viudas debían (y deben) manifestar su voluntad de subrogarse en el contrato aportando una serie de documentos en un plazo de 3 meses, a contar desde el fallecimiento del marido.
Cuando la propiedad desconoce el fallecimiento del arrendatario
En uno de los casos la propiedad desconocía el fallecimiento del marido. Me temo que poco se podrá hacer en este caso, porque la viuda no lo comunicó en su momento. Los intentos de negociar no están funcionando, porque la viuda tiene una pensión muy baja y los propietarios quieren cobrar el máximo que permite el índice de alquiler de vivienda en Barcelona. Saben que van a alquilar el piso a este precio.
El otro caso es más complejo.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la subrogación del alquiler
La comunicación escrita del fallecimiento y de la identidad del subrogado
El Tribunal Supremo, sentencias 343/2012, de 30 de mayo, 247/2013, de 22 de abril, y 664/2013, de 23 de octubre, sostenía que, para que tuviera lugar la subrogación era imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que quiere subrogarse.
La buena fe cuando el arrendador conoce la voluntad de subrogación
Con posterioridad, la sentencia del Pleno número 475/2018 matizó mucho la anterior doctrina. Dijo:
«Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.
«No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe».
Las circunstancias de la segunda clienta
La anterior doctrina podría ser aplicable a la segunda clienta.
Por qué conviene acudir a un abogado antes de enviar comunicaciones al arrendador
Lo que pasó con esta clienta es otra muestra de que siempre es mejor ir al abogado que suponer que se saben ciertas cosas.
Consulta con un abogado especialista en contratos de alquiler de vivienda de renta antigua en Barcelona
Si eres propietario o inquilino y tienes dudas sobre contratos anteriores a 1 de enero de 1995, puedes consultar tu caso.
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El problema de no poder probar el contenido del burofax
Los propietarios sostienen que mi clienta no envió la documentación necesaria para subrogarse. No es exacto. Se envió un burofax dentro de plazo, pero no el burofax que se tenía que enviar. El burofax se envió sin certificación de contenido del mismo, con lo que no se puede probar que la documentación necesaria se envió. Tampoco consta la recepción del burofax por la empresa propietaria. Esto también hay que probarlo.
Un segundo burofax puede complicar todavía más la situación
Hay un segundo burofax, enviado poco tiempo antes de publicar este post, que complica la situación de la clienta porque da por consolidada una situación de hecho que no lo está. Tampoco lo envía un abogado.
Cuando el arrendador conoce el fallecimiento pero discute la subrogación
Sin embargo, la empresa propietaria sabe que el arrendatario falleció. Y también sabe que el matrimonio no estuvo empadronado en la vivienda durante mucho tiempo. Me temo que terminaremos en los tribunales, algo que los inquilinos deben evitar siempre que puedan porque la posibilidad de perder la casa es una situación muy estresante
Evita errores en la subrogación del contrato de alquiler
Si ha fallecido el arrendatario y necesitas continuar en la vivienda, revisa el contrato, los plazos, la documentación y la forma correcta de comunicar la subrogación antes de actuar.
Un error en el burofax o en la prueba de la documentación puede complicar seriamente la continuidad en la vivienda.
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Preguntas frecuentes sobre la subrogación del alquiler por fallecimiento del arrendatario
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
Sí, lo es. Es una prueba de que la viuda vivía con su marido. Ocurre que, en un juicio, el hecho de que marido y mujer vivían juntos cuando aquel falleció puede probarse de otras maneras. Pero hay que ir a los tribunales a demostrarlo.