La ejecución hipotecaria de un inmueble arrendado puede generar muchas dudas, especialmente cuando el contrato de alquiler corresponde a un local de negocio, pero en la práctica el inmueble se está utilizando como vivienda.
En este artículo explico qué ocurre en estos casos según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y qué soluciones jurídicas pueden plantearse cuando el inmueble se adquiere en una subasta o ejecución hipotecaria.
Escribí un artículo sobre las consecuencias de la ejecución hipotecaria en un contrato de alquiler para uso distinto de vivienda. El post lo podéis leer aquí.
La sentencia del Tribunal Supremo sobre alquileres de local tras ejecución hipotecaria
El Tribunal Supremo, sentencia 783/2021, de 15 de noviembre, dijo que una ejecución hipotecaria finalizaba el contrato de arriendo de local – y todos los de uso distinto de vivienda – salvo que el contrato en cuestión esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Lo argumentaba así:
- No se puede aplicar lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para el arrendamiento de vivienda habitual. En los alquileres de vivienda habitual el adquirente de la finca está obligado a respetar el plazo mínimo de duración: 5 o 7 años, pero no las posibles prórrogas.
- No se puede aplicar lo dispuesto para la venta del inmueble en el artículo 29 LAU, especifico para los alquileres distintos de vivienda:
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Lo correcto es aplicar el Código Civil (CC):
- Artículo 1571: el comprador tiene derecho a que termine el alquiler.
- Artículo 1549: Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
Un caso real: local de negocio utilizado como vivienda
Las leyes no lo pueden resolver todo porque la realidad se empeña en complicar la vida a la gente y a los abogados que intentamos resolver los problemas de nuestros clientes.
Vino a verme un cliente que había adquirido en una ejecución hipotecaria un local de negocio. Está inscrito en el Registro de la Propiedad como local destinado a oficina en los bajos de un edificio de Barcelona. Después de adquirirlo se enteró de que el propietario ejecutado por no pagar la hipoteca había arrendado el local a una persona en 2024, mucho después de las anotaciones de embargo, y con posterioridad a la presentación de la demanda ejecutiva.
El objetivo de mi cliente, es obvio, es que la inquilina se vaya. (No es económicamente vulnerable, según me ha dicho.) Si fuera un contrato de alquiler de vivienda habitual mi cliente debería esperar a que se cumpliera el plazo mínimo de duración a que tienen derecho los arrendatarios de vivienda: 5 años si el casero es persona física, 7 años si es persona jurídica.
¿Qué problemas jurídicos pueden surgir?
Pero esta finca no es una vivienda, así que no debería haber problemas. Como no es una vivienda no tiene cédula de habitabilidad. En la legislación catalana la falta de cédula impide un arriendo de vivienda habitual y de cualquier otro tipo. Además, el contrato de alquiler se titula de finca urbana, no de vivienda, la renta es muy baja y no hay fianza depositada en ningún organismo, lo que permite argumentar un fraude al futuro adquirente.
Pero puede haber problemas considerando que el pago de la renta se hace sin factura, sin pago del IVA y sin retención del IRPF, como si fuera un alquiler de vivienda. La cuestión es, si llegamos a juicio, que el juez entienda que no es un piso, que como tal no puede constituir vivienda de persona física y resuelva el contrato.
Abogado especialista en arrendamientos en Barcelona
Si has comprado un inmueble en una subasta o ejecución hipotecaria y está ocupado por un inquilino, es importante analizar:
la fecha del contrato
si está inscrito en el Registro de la Propiedad
el uso real del inmueble
la situación jurídica del ocupante
Un abogado especializado puede ayudarte a recuperar la posesión del inmueble o resolver el contrato de alquiler.
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