En muchas comunidades de propietarios surge el mismo problema: algunos vecinos consideran injusto el reparto de los gastos comunes porque determinados pisos o locales pagan menos en proporción a su tamaño o su uso.
¿Es posible cambiar ese sistema?
¿Se necesita unanimidad?
¿Basta una mayoría simple?
En Cataluña, la respuesta depende del tipo de modificación que se pretenda realizar y de la mayoría exigida por el Libro V del Codi Civil de Catalunya (CCCat en adelante).
A continuación explicamos qué mayoría es necesaria para repartir los gastos comunes de forma distinta a la cuota de participación.
¿Qué es la cuota de participación en una comunidad de propietarios?
Cuando se construye un edificio de pisos hay que ir al notario y otorgar una escritura pública de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal. En Cataluña, la división en propiedad horizontal es condición necesaria para que exista una comunidad de propietarios que se rija por las normas del Libro V del CCCat.
En la escritura de división en propiedad horizontal debe constar la determinación de la cuota de participación en los elementos comunes que corresponde a cada elemento privativo (vivienda, plaza de garaje, trastero), en forma de porcentaje. La suma de todas las cuotas de participación —o coeficientes— debe sumar 100.
¿Para qué sirven las cuotas de participación?
La función fundamental de las cuotas de participación es la que establece el artículo 553-3.1 CCCat:
- a) Determinan la participación que corresponde a cada elemento privativo sobre la propiedad de los elementos comunes.
- b) Sirven de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
- c) Establecen la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
Las cuotas se fijan proporcionalmente a la superficie de los elementos privativos, ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
Esta cierta indeterminación legal permite que, en el momento de constituir la propiedad horizontal, quien otorgue la escritura tenga un cierto margen para asignar cuotas de participación a cada elemento privativo.
Problemas cuando la cuota de participación es injusta
Puede ocurrir que la cuota de participación establecida en la escritura no sea equitativa.
Es el caso de los vecinos de un edificio, clientes de este bufete. En el inmueble hay viviendas grandes y algún local que tienen una cuota menor que otros pisos más pequeños. Estas viviendas y locales pagan menos gastos comunes que el resto.
Lógicamente, los propietarios perjudicados no están de acuerdo con este reparto.
Pero el artículo 553-3.1.c) CCCat permite establecer otro sistema de reparto distinto al coeficiente que conta en el título constitutivo si se adopta el acuerdo con la mayoría exigida por la ley.
¿Se pueden repartir los gastos comunes sin respetar la cuota de participación?
Sí.
En Cataluña es posible acordar un sistema de reparto distinto al coeficiente fijado en la escritura de división horizontal.
Ahora bien, este cambio no es sencillo desde el punto de vista jurídico.
Se considera una modificación de los estatutos de la comunidad, lo que implica la necesidad de una mayoría cualificada.
Mayoría necesaria para cambiar el reparto de gastos en Cataluña
Para aprobar un sistema de distribución de gastos diferente al de las cuotas de participación se requiere una doble mayoría de 4/5 partes:
- 4/5 partes de propietarios
- 4/5 partes de cuotas de participación
Estas cuotas son las que constan en la escritura de división en propiedad horizontal.
No existe un artículo que lo diga literalmente, pero la jurisprudencia considera que cambiar la distribución de los gastos comunes es una modificación estatutaria. Por ello debe aplicarse la doble mayoría de las cuatro quintas partes, conforme ha declarado, entre otras, la SAP Barcelona, Sección 4.ª, de 13 de junio de 2025.
¿Qué ocurre si no se alcanza la mayoría de 4/5?
Si no se obtiene la doble mayoría cualificada, el acuerdo no puede aprobarse.
En consecuencia, los gastos deberán seguir repartiéndose conforme a las cuotas de participación vigentes en la escritura de división horizontal.
Esto es lo que ocurrirá, probablemente, en el caso de los vecinos clientes de este despacho: al no alcanzarse la mayoría reforzada, el reparto debe mantenerse según los coeficientes actuales.
¿Se pueden modificar las cuotas de participación inscritas en el Registro?
Modificar directamente los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad es algo distinto al simple cambio del sistema de reparto.
En ese caso, se requiere unanimidad de todos los propietarios o, en su defecto, una resolución judicial.
Abogado especialista en comunidades de propietarios en Barcelona
Si en tu comunidad existen coeficientes injustos o un reparto de gastos que perjudica a determinados propietarios, es importante analizar la viabilidad jurídica antes de iniciar cualquier votación.
Un error en la mayoría exigida puede provocar la nulidad del acuerdo.
Consulta tu caso con un especialista en propiedad horizontal en Cataluña.
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