En los procedimientos de desahucio por impago de rentas y cantidades asimiladas, el inquilino puede paralizar el proceso pagando lo que debe sin contestar la demanda y antes de que transcurran 10 días desde que recibe la notificación del tribunal.
Sin embargo, el artículo 22.4 LEC permite al arrendador evitar la enervación enviando un requerimiento de pago antes de demandar. Si el inquilino no paga su deuda en el plazo de 30 días, a contar desde el días siguiente al que lo recibe, no podrá evitar el lanzamiento.
El mecanismo era bastante fácil. Había que complicarlo.
La Ley Orgánica 1/2025 y la obligación de negociar antes de demandar
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introdujo un requisito previo a la presentación de cualquier demanda (con algunas excepciones): la negociación entre las partes. Si no se prueba que antes de interponer la demanda se intentó negociar, esta no se aceptará y habrá que volver a iniciar el proceso.
Una de las formas de negociación es la oferta vinculante confidencial (artículo 17). Por resumirlo, se trata de ofrecer algo a la otra parte, que esta debe aceptar o no. Pongamos un ejemplo. Alguien debe 10.000 euros. El acreedor envía una oferta vinculante confidencial consistente en que el deudor pague dicha cantidad en el plazo de 45 días. Si el deudor no paga al acreedor, este podrá demandar judicialmente la suma debida.
El requerimiento de pago del artículo 22.4 LEC como MASC en el desahucio por impago
El requerimiento de pago al inquilino deudor ya podría ser considerado un MASC, puesto que se ofrece la posibilidad de pagar y evitar el proceso de desahucio y el posterior lanzamiento de la vivienda. Los jueces de primera instancia de Barcelona, en un acuerdo de unificación de criterios de 8 de abril de 2025, dijeron que el requerimiento del artículo 22.4 LEC solo tiene eficacia como requisito previo de procedibilidad procesal:
«cuando conste de un modo significativo, claro y transparente, la voluntad y actividad negociadora, con el fin de alcanzar un acuerdo que evite el pleito, sin que dicha actividad negociadora necesariamente deba consistir en una condonación total o parcial de la deuda«.
¡Menos mal que no hay que perdonar parte de la deuda!
Está claro que no basta con requerir al inquilino deudor que pague su deuda. Hay que negociar, querer negociar. O disimular que se quiere negociar, porque es obligatorio el intento aunque no haya una voluntad negociadora real.
Cómo deben actuar ahora los propietarios antes de presentar una demanda de desahucio
El inquilino de un casero cliente del despacho le debe un dinero. Así que le hemos enviado un requerimiento de pago. Pero, puesto que hay que desarrollar una actividad negociadora antes de una posible demanda, le hemos ofrecido pagar en dos plazos, y que nos proponga, si nuestra oferta no le convence o conviene, otra forma de pagar la deuda.
Es decir, el arrendador no solo debe soportar un impago, sino que tiene que negociar con el arrendatario una forma de pago antes de acudir a la Administración de Justicia. Para las comunidades de propietarios que tengan morosos la historia es la misma.
¿Es propietario y su inquilino no paga la renta?
Un requerimiento mal planteado puede provocar la inadmisión de la demanda y retrasar meses el procedimiento.
Antes de presentar una demanda de desahucio por impago, conviene revisar si el requerimiento cumple tanto el artículo 22.4 LEC como el requisito del MASC.
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Preguntas frecuentes sobre el MASC en desahucios por impago
No, hay algunas excepciones. Pero ninguna afecta a los temas que toca este despacho.
Para impedir el acceso al auxilio judicial. La Justicia está saturada de casos, por eso se dificulta el acceso a la litigación, cuando la solución a esta situación es dotar de mas medios a la Administración: más jueces. Ya se ha planteado una cuestión de inconstitucionalidad sobre los MASC, porque el requisito de una negociación obligatoria podría ser contrario al derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución porque se dificulta el acceso a la jurisdicción.
La demanda puede y debe ser inadmitida. Esto supone pérdida de tiempo, nuevos plazos y un mayor perjuicio económico para el arrendador. Sin embargo, ya tenemos un caso en el despacho de una demanda sin MASC previo admitida por un tribunal.
Sí. Las reclamaciones de deuda por parte de comunidades de propietarios también están sujetas al intento previo de solución extrajudicial.
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