En esta guía explicamos:
- Qué procesos pueden suspenderse.
- Qué requisitos deben cumplirse.
- Cómo afecta tanto a propietarios como a personas en situación de vulnerabilidad.
El Real Decreto-ley 16/2025, que reformaba el Real Decreto-ley 11/2020 para suspender los procesos judiciales de desahucio y los lanzamientos de personas en situación legal de vulnerabilidad, no fue convalidado por el Congreso de los Diputados. Nunca entró en vigor.
(Los R.D.L. los aprueba y publica el Consejo de Ministros. A posteriori el Congreso debe convalidarlos o no, sin debate. Este tipo de normas son una institución española – artículo 86 de la Constitución – e italiana. Solo se pueden dictar en caso de extraordinaria y urgente necesidad, lo que decide el Gobierno en un juicio político y de oportunidad.)
Con el R.D. ley 16/2025 el Gobierno aprobó una serie de medidas de diversa índole, como el aumento de las pensiones para 2026. Los grupos parlamentarios que apoyan (más o menos) al Gobierno no estaban de acuerdo con algunas de estas medidas. El grupo de Junts estaba de acuerdo con incrementar las pensiones, pero no con la suspensión de desahucios y lanzamientos tal como estaba redactada. Vista la falta de mayoría gubernamental, se pactó un nuevo marco legal para suspender procesos de desahucio y lanzamientos ya señalados. Este acuerdo se plasmó en el Real Decreto-ley 2/2026, publicado en el BOE el 4 de febrero.
¿Qué desahucios y lanzamientos pueden suspenderse?
El juez podrá suspender juicios verbales de desahucio y lanzamientos de personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026.
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Juicios verbales de desahucio por impago o por fin del plazo contractual
El reformado artículo 1 del R.D. ley 11/2020 dice:
En todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca (artículo 250.1.1ºLEC), se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Naturalmente, el arrendatario debe probar su vulnerabilidad con documentos. El arrendador también puede ser vulnerable. El juez ponderará qué vulnerabilidad debe prevalecer.
Para que se pueda suspender el proceso o el lanzamiento el arrendador debe ser propietario de tres o más viviendas.
Otros juicios de desahucio que pueden suspenderse
Pueden suspenderse también los procesos judiciales de desahucio y los lanzamientos de personas en condición de vulnerabilidad económica que sean:
- Precaristas.
- Ocupen ilícitamente una vivienda. Con excepciones. No se protege a quien ocupe viviendas habituales de personas físicas, o segundas residencias o pisos alquilados.
- Habitantes de un piso o casa sin título inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pero hay condiciones:
- Las viviendas ocupadas deben pertenecer a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas.
- Las personas que las habitan deben estar en situación de vulnerabilidad económica.
- Quien ocupe la vivienda sin título debe ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo y convivir con alguna persona dependiente o menor de edad.
Resumen clave sobre la suspensión de desahucios en 2026
Vigente hasta el 31 de diciembre de 2026.
Requiere acreditación de vulnerabilidad económica del inquilino u ocupante.
Afecta a desahucios por impago y por finalización de contrato de arrendamiento, y ocupaciones de vivienda sin título jurídico que las justifique.
Exige que el propietario tenga tres o más viviendas en determinados supuestos. En otros, se protege a pequeños y medianos propietarios, pero no a empresas y grandes tenedores de vivienda.
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Preguntas frecuentes
En principio, no. Si el proceso de desahucio o el lanzamiento ya fue suspendido conforme al régimen del Real Decreto-ley 11/2020, vigente en 2025, no cabría una nueva suspensión al amparo del Real Decreto-ley 2/2026.
La norma únicamente prevé la posibilidad de suspensión si el procedimiento se hubiera suspendido anteriormente en virtud del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La limitación de la suspensión de desahucios a supuestos en los que el arrendador sea titular de tres o más viviendas responde a un acuerdo entrte el Gobierno y el grupo parlamentario de Junts. El pequeño propietario o inversor catalán es un potencial votante de este partido.
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Si eres propietario o arrendatario y estás afectado por un procedimiento de desahucio en Barcelona, es fundamental analizar si concurren los requisitos de suspensión previstos en el Real Decreto-ley 2/2026.
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