Primera sentencia favorable por actualización de renta de contratos anteriores a 1985
En este artículo os dije que tenía en el despacho el caso de unos clientes – 25 para ser más exactos – a los que una empresa, arrendadora de muchos pisos de protección oficial con contratos de alquiler anteriores a 1985, envió unos burofaxes comunicando la actualización de la renta según lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, puesto que la condición de VPO finalizó después de 50 años.
Los burofaxes los contesté yo diciendo que esta actualización había prescrito.
Plazo de oposición a la comunicación de la arrendadora: 1 mes
Aquí hay que hacer una precisión muy importante. El plazo para oponerse a la pretensión de la empresa propietaria era de 1 mes (artículo 101 LAU 1964). Si no había oposición o la oposición era extemporánea, los arrendatarios asumían tacitamente la actualización de la renta y la obligación de pagarla.
También os dije que comentaría el resultado cuando tuviera las sentencias.
El litigio: actualización de rentas vs. prescripción del derecho
Las 25 demandas entraron en los juzgados de Barcelona en julio. Esperaba tener alguna resolución antes de Navidad, pero el pasado 23 de octubre me llegó la primera sentencia (la de la primera demanda que llegó a mis manos, el 1 de septiembre), cuando no tengo aún todas la demandas. Esta sentencia es favorable a los intereses de mi cliente.
Así que la comento.
¿Qué dice la sentencia?
No es una sentencia muy elaborada, pero esto es bastante normal. Quizás el/la juez/@ ha entendido que la cuestión está clara y no hace falta una mayor explicación de lo que ha decidido.
La sentencia tiene 16 páginas. De estas 16 páginas, 12 consisten en una copia de la demanda y de mi contestación a la demanda. Es una manera de explicar el litigio.
Una sentencia debe responder 4 preguntas:
- ¿Qué pasó?
Los hechos estaban claros. Había unos alquileres de vivienda habitual de renta antigua, viviendas sometidas a un régimen de protección oficial durante 50 años, que terminóeste 2025. Esto no se discutía, por ello no hubo juicio. El/la juzgador/a decidió en función de los escritos de demanda y contestación.
- ¿Qué se discutía?
Las rentas que pagan mis clientes son bajas, y más teniendo en cuenta el precio de los alquileres actuales. La cuestión era si la demandante podía actualizar la renta según un sistema que se pensó en 1994 para que los arrendadores pudieran aumentar considerablemente las rentas de los pisos alquilados antes de 1985, de manera que estas rentas se acercaran a los precios de mercado de entonces. Se discutía si el plazo de prescripción para la actualización de la renta había transcurrido o no. Para ser más técnico, lo que se discutía era si el hecho de ser los pisos de protección oficial interrumpía el plazo de prescripción.
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¿Cómo se decidió? ¿Por qué se decidió así?
Lo explico más abajo.
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¿Por qué se decidió así? ¿Por qué la sentencia me da la razón?
En un libro que se titula «El oficio de decidir» (publicado en mayo de 2025) el magistrado y novelista Miguel Pasquau Liaño dice:
«Las sentencias (y por tanto la jurisprudencia) son una obra colectiva: también los abogados las escriben». También dice que «si el abogado hace bien su trabajo, es mucho menos probable que el juez se equivoque en su contra». Asimismo, «los mejores abogados son aquellos que logran hacer que el juez desee la solución que ellos defienden» .
Es decir, al juez hay que darle la sentencia medio hecha. Esto es lo que intenté con mi escrito de contestación a la demanda.
A medida que he ido recibiendo las demandas he modificado el escrito por dos motivos. El primero es que soy muy escrupuloso redactando. El segundo es insistir en que la empresa demandante podía haber conservado su derecho a actualizar la renta a precios crecanos a los actuales si hubiera interrumpido el plazo de prescripción. Es decir, que no había transcurrido el plazo prescriptivo porque la demandante no había abandonado su derecho.
Esta primera sentencia «compra» mi argumentación, concretamente a partir de una de las sentencias que menciono y explico, pero no dice nada de la posibilidad que tenía la propietaria del piso de interrumpir la prescripción, o que no se interrumpió. Simplemente dice que el plazo de prescripción ha transcurrido. Y condena en costas a la empresa demandante.
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