En este artículo explico un caso del despacho que está pendiente de resolución judicial cuando se publica. Ya os explicaré el resultado cuando tenga las sentencias. Porque serán unas cuantas.
No es el caso más complicado que he tenido. Hay litigios en los que he batallado con informes periciales contradictorios y en los que se jugaba mucho dinero en un juicio de resultado no muy claro. Pero es el caso en el que he tenido más personas implicadas. Además, me las veo con una empresa que cotiza en bolsa, que puede invertir mucho dinero en litigar (el 25% de su capital pertenece a un gran banco); mis clientes, es claro, no tienen los mismos recursos. Y, para acabarlo de complicar, no hay jurisprudencia sobre el tema, así que el litigio puede acabar en el Tribunal Supremo.
El origen del caso: contratos de renta antigua y burofaxes
El asunto es el siguiente. Una gran empresa, propietaria y arrendadora de muchas viviendas con contratos de alquiler anteriores a 1985, envía unos burofaxes a sus inquilinos comunicando la actualización de la renta según lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, Disposición Transitoria Segunda, apartado D).
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Esta actualización era una manera de llevar la renta de los alquileres anteriores a 1985 a precios más acordes con el mercado. Pero no era posible actualizar las rentas de alquileres VPO hasta que dejaran de ser de protección oficial.
Las viviendas de mis clientes han perdido este año 2025 su condición de viviendas de protección oficial. Por consiguiente, la empresa en cuestión considera que tiene derecho a exigir a sus arrendatarios la actualización de la renta. Esta actualización es un incremento importante: se dobla la renta que pagan los inquilinos, los cuales no están muy por la labor de aumentar la cuenta de resultados de su casero.
La actualización de la renta se podía hacer desde 1995, y había un plazo de 15 años para hacerlo. Contestamos los burofaxes diciendo que la pretensión de actualizar la renta prescribió. La mercantl casera no aceptó mi argumentación.
¿Qué es la prescripción extintiva de acciones?
El transcurso del plazo de prescripción implica que se extingue la pretensión de un derecho disponible. Por ejemplo, por el transcurso de 3 años se extingue la pretensión de cobro de las rentas de los alquileres.
Se extingue la pretensión, no el derecho. Esta diferencia es importante porque es el deudor quien debe alegar que ha transcurrido el plazo de prescripción, judicial o extrajudicialmente. Si no se alega en plazo, luego no puede hacerla valer. El juez no puede aplicarla de oficio. Así que, aunque haya transcurrido sobradamente un plazo de prescripción, si aquel a quien beneficia no dice nada es como si no hubiera transcurrido
Por otra parte, el plazo de prescripción puede interrumpirse. Si se interrumpe, el término empieza de nuevo. Esto significa que el acreedor que esté pendiente de su derecho no lo perderá.
El arrendador demanda a los inquilinos pidiendo se reconozca su derecho a actualizar la renta
El arrendador ha enviado una demanda a cada inquilino, demandas que han ido a parar a diversos juzgados de primera instancia de Barcelona. Pide que se le reconozca el derecho a actualizar la renta a sus arrendatarios. No se trata de un debate de hechos: está claro cuando se firmaron los contratos, cuando terminó la protección oficial (que duró 50 años), lo que paga cada inquilino, la oposición a la pretensión de la actualización. Es un debate jurídico.
La contestación a la demanda se basa en dos argumentos jurídicos:
- La pretensión de la empresa casera se extinguió por transcurso del plazo de 15 años del artículo 1964 del Código Civil, plazo que se debe contar desde 1995, fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; por consiguiente, el término de prescripción finalizó en 2010. El plazo prescriptivo de 15 años se admite en muchas sentencias, como las de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, 552/2021, de 15 de octubre, y Sección 13ª, 173/2008, recurso de apelación 826/2006.
- La empresa arrendadora no hizo nada para interrumpir el plazo de prescripción. No interrumpe el plazo de prescripción que las viviendas fueran VPO. Solo interrumpe el plazo de prescripción la reclamación judicial o extrajudicial del derecho, o el reconocimiento del derecho por el deudor; no es posible una interpretación extensiva de los supuestos de interrupción (Tribunal Supremo, sentencia de 16 marzo 2010, entre muchas otras).
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¿Qué hacer para evitar que prescriba un derecho?
Primero hay que saber si es un derecho prescriptible, porque hay algunas acciones que no prescriben. Luego hay que saber el plazo de prescripción. Si no ha transcurrido el plazo puede interrumpirse la prescripción. Pero hay que saber qué decir y, sobre todo, qué medio utilizar.
¿Qué hacer para evitar la prescripción de un derecho?
Es necesario interrumpir el plazo con acciones judiciales o extrajudiciales claras.
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