Cuánto dinero debe devolverme el banco si la cláusula suelo es nula

DineroLa cláusula suelo es aquella que establece un interés mínimo a pagar por el dinero a préstamo solicitado, sea cual sea el interés  del índice de referencia de la hipoteca.

La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2015 dice que  cuando se declare abusiva y nula la cláusula suelo de una hipoteca con tipos de interés variable procederá la restitución al prestatario de los intereses que haya pagado a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013. No de los intereses que haya pagado con anterioridad. Cualquier persona que tenga un préstamo hipotecario con interés variable puede llevar la cláusula suelo a los tribunales. Si se declara abusiva y nula la entidad financiera deberá restituirle lo cobrado de más.

La sentencia sigue la jurisprudencia fijada en la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, ratificada por las sentencias de 16 de julio de 2014 y 24 de marzo de 2015.No todos los jueces parecen estar de acuerdo con el criterio del Tribunal Supremo. La Audiencia Provincial de Álava, Auto de 22 de septiembre de 2015, planteó ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial.

La Audiencia provincial de Álava pregunta si la limitación temporal de la ineficacia de las cláusulas suelo declaradas abusivas que se aplica en España es conforme al artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril de 1993, que dice las cláusulas abusivas “no vinculan en ningún caso al consumidor”. Es decir se pregunta si, una vez declarada la nulidad de una cláusula suelo, la entidad financiera debe devolver la totalidad del importe pagado en virtud de dicha cláusula suelo o bien si sólo está obligada a hacerlo desde el 9 de mayo de 2013, como dice el Tribunal Supremo.

Las entidades financieras están “nerviosas” porque el importe de la devoluciones puede ser muy elevado. Pinchen aquí para saber el coste que ha calculado Caixabank.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea celebró la vista oral el 26 de abril de 2016. La sentencia se espera para después del verano. Si quieren tener una información más detallada pinchen aqui.

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Uso por turnos de una vivienda propiedad de varias personas. La comunidad de bienes.

En este post quiero comentar una reciente sentencia del Tribunal Supremo, que permite el uso por turnos de una vivienda propiedad de varias personas y explicar, aprovechando la oportunidad, el sistema español de comunidad de bienes, una figura jurídica muy importante en arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.

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uso por turnos de una vivienda

HECHOS

El hecho que lleva a la sentencia es muy común. Varias personas reciben en herencia – con o sin testamento – una vivienda (o un local, o plazas de garaje, o cualquier otro inmueble), con lo cual se constituye una comunidad de bienes por cuotas o de tipo romano, que explico más adelante. En esta situación lo más recomendable es la venta de la vivienda a uno de los copropietarios o a un tercero, o alquilarla. Si no hay acuerdo, repartir el uso de la vivienda y los gastos que la propiedad de un inmueble comporta entre los distintos copropietarios es complicado o imposible. Los tribunales, aplicando las normas de la comunidad de bienes, consideran ilegítima la utilización de un bien común por uno solo o algunos de los copropietarios excluyendo al resto: la posesión y el uso de la cosa común debe ser solidario.

En este caso había varios copropietarios, una madre y sus hijos. El pleito lo interpusieron la madre y algunos de sus hijos contra una hija, solicitando que se estableciera el uso de la casa entre ellos por turnos alternos y sucesivos. La hija demandada era la única que ocupaba y usaba la casa.

LA SENTENCIA

El Juzgado de primera instancia núm 1 de Fregenal de la Sierra estimó y dio la razón a la pretensión de la madre y los hijos, pero la hermana ganó el litigio en la apelación ante la Audiencia Provincial de Badajoz. Finalmente los demandantes recurrieron en casación ante la Sala de lo Civil del  Tribunal Supremo, que lo estimó sólo en lo referente a las condiciones de uso de la casa dictando la sentencia 700/2015 de 9 de diciembre (recurso 2482/2013) que decide lo siguiente:

  • Que la cuestión a dilucidar se reduce a la fijación de la participación de cada comunero en el goce y disfrute del bien.
  • Que se aplicarán las normas de la comunidad de bienes para dicho goce y disfrute, contenidas en el artículo 394 y siguientes del Código civil (la vivienda está en Extremadura; si estuviere ubicada en Catalunya habría que aplicar el Codi civil catalán), según el cual cada copropietario o comunero puede usar la cosa común si dispone de ella conforme a su destino, no perjudica el interés de la comunidad y no impide a los demás copartícipes utilizarla según su derecho.
  • Que la mejor solución sería el uso y disfrute solidario de la vivienda por todos los copartícipes – lo que implica un acuerdo inexistente, pues de haberlo no hubiera habido litigio -,   pero la norma general de solidaridad y simultaneidad no se puede aplicar en todo supuesto de comunidad de bienessino que debe atenderse a las circunstancias personales y materiales concurrentes. En este caso el Tribunal Supremo opta por un sucesivo y cronológico uso exclusivo de la vivienda por cada uno de los comuneros.  La forma de repartir el uso de la vivienda en el caso enjuiciado es bastante compleja ( si quieren leerla está en el fallo de la sentencia).
  • En consecuencia, se declara como doctrina jurisprudencial que la aplicación de turnos de ocupación con uso exclusivo por periodos sucesivos y recurrentes será considerada como una fórmula justa y aplicable a los casos de comuneros de viviendas cuando no sea posible o aconsejable el uso solidario o compartido y la comunidad o algún comunero así lo inste.

Este criterio es aplicable en el caso de una vivienda o un piso  que quiera usarse como segunda residencia o apartamento vacacional por todos los copropietarios, pero no si alguno de ellos quiere usar la vivienda como residencia habitual, pues ello excluye el uso por los demás copropietarios.

LA COMUNIDAD DE BIENES

En Derecho español hay dos tipos de comunidades de bienes: la romana, que proviene del Derecho romano, y la germánica. La comunidad de propietarios no es una comunidad de bienes de este tipo.

A) Comunidad por cuotas o  romana.

Recogida en los arts 362 y ss del Código civil  y en la legislación catalana arts 552-1 del Codi civil,  existe cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas, físicas o jurídicas. Sus notas características son la pluralidad de sujetos sin personalidad jurídica como grupo, la unidad en la titularidad del bien y la homogeneidad del poder jurídico. Cada condueño tiene la propiedad plena de su parte, consistente en cuotas concretas – 50 %, un tercio, etc -, de la que puede disponer libre y separadamente de las demás y del resto de propietarios, vendiéndola o hipotecándola. Prevalece el interés individual sobre el de la comunidad. Las Partidas de la Corona de Castilla, siguiendo el Derecho romano que consideraba la indivisión como una situación indeseable, afirman que las cosas se gobiernan mejor cuando son de uno solo que cuando son de varios y que la comunidad es la madre de la discordia (como muestra la sentencia comentada y mi experiencia de abogado). Se considera una situación provisional y todos los condueños tienen derecho a ejercitar la acción judicial de división de la cosa común en cualquier momento.

B) Comunidad germánica.

En la comunidad germánica  las cuotas  no alícuotas sólo indican que se es parte de una comunidad,  un patrimonio,  y que se dispone de un derecho de crédito en caso de ruptura, pero mientras subsista la situación originaria las cuotas no se pueden dividir ni disponer separadamente. Los miembros de la comunidad están unidos por una relación o vínculo personal y proceden de acuerdo en el disfrute y la gestión de los bienes comunes; todo es de todos y se aprovecha y gobierna por todos. Aquí prevalece el interés común. Es el caso del régimen de bienes gananciales en el matrimonio cuya disolución se regula en los arts 1392 a 1431 del Código civil. En Catalunya existen el régimen de participación en las ganancias y el de comunidad de bienes, arts 232.13 y ss del Codi civil.

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El nuevo proceso de elección del presidente de la comunidad en la Ley de propiedad horizontal

La Disposición final 2ª de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, da una nueva redacción al artículo 13.2  de la Ley de propiedad horizontal. Esta:

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª , resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

El precepto regula el nombramiento del presidente de la comunidad de propietarios, del siguiente modo.

  1. Se elige al presidente, que debe ser un propietario, por elección. No es necesario que alguien se postule para ser presidente de la comunidad, basta con que sea elegido por el resto de propietarios.
  2. Se establece un sistema alternativo y subsidiario al de la elección directa, bien por turno rotatorio, de tal forma que cada año sea presidente un propietario de un elemento privativo (por ejemplo, se empieza por el propietario del entresuelo primera,  luego el del entresuelo segunda, y así sucesivamente), o por sorteo: será presidente de la comunidad de propietarios el designado por el azar. Deduzco que una comunidad de propietarios puede usar indistintamente el sistema de elección directa, el de turno rotatorio y el de sorteo, de manera que no esté sometida a una  sola forma de selección de su presidente, siempre que se acuerde en junta de propietarios, pero lo más lógico es seguir siempre el mismo sistema (creo que así se evitarán conflictos). El ejercicio del cargo de presidente es obligatorio.
  3. El presidente elegido – con independencia de la manera adoptada para la elección – , puede pedir al juez de primera instancia que lo releve de su cargo en un plazo de un mes desde que accede a él. Las razones que puede alegar la persona elegida deben ser motivos de excusa fundamentados, como una enfermedad grave o una avanzada edad. Creo que antes de recurrir al auxilio judicial, el elegido presidente que no quiera serlo debería exponer sus motivos a la junta de propietarios para que ésta elija otro presidente. En la legislación catalana de propiedad horizontal, artículo 553-15 del Codi civil, se estipula así (y no se contempla la posibilidad de acudir a la Administración de Justicia para no ejercer el cargo).
  4. Por último, la comunidad de propietarios podrá pedir al juez de primera instancia del partido judicial en el que radique el inmueble que nombre un presidente para la comunidad si ésta no puede nombrar uno. Debe ser una situación excepcional.

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¿Por qué el vendedor de un piso tiene que comunicar la venta a la comunidad de propietarios?

La regulación de la propiedad horizontal en Catalunya fue sustancialmente modificada por la Ley 5/2015, de modificación del libro quinto del Código civil de Catalunya, que entró en vigor el 20 de junio de 2015. Antes de esta fecha, el comprador de un elemento privativo – un piso, un local de negocio o una plaza de garaje – de un inmueble en régimen de propiedad horizontal debía comunicar a la comunidad de propietarios dicha compra. Desde el pasado 20 de junio es el vendedor quien tiene esta obligación, según dispone el artículo 553-37.3:

La persona que enajena un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretaría de la comunidad. Mientras no lo comunique responde solidariamente de las deudas con la comunidad.

(La secretaría de la comunidad de propietarios puede ser un comunero que haga tal función, o bien el administrador de fincas profesional contratado por la comunidad, entre cuyas funciones está la de ser el secretario de la junta de propietarios).

Lo que establece la ley es una sanción: el vendedor responderá solidariamente de las deudas que tenga el nuevo propietario con la comunidad mientras no comunique a ésta la venta. Es decir, la comunidad podrá dirigirse indistintamente contra el vendedor del elemento privativo y el nuevo propietario, o contra los dos simultáneamente, para cobrar lo que éste adeude a la comunidad de propietarios. Hay que entender por deuda no sólo los gastos comunes, sino cualquier otra cantidad que se deba a la comunidad por cualquier concepto, como las cuotas que se aprueben para financiar la instalación de un ascensor o para pagar unas obras para eliminar barreras arquitectónicas.

Dadas las consecuencias que tiene la falta de la comunicación de la venta para el vendedor, es más que aconsejable que realice la notificación por un medio fehaciente (burofax, email certificado); así puede probar cuándo se llevó a cabo.

Para este supuesto, en el resto de España se aplica el artículo 9.1 i) de la Ley de propiedad horizontal, que exige al propietario vendedor:

Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Observen que la Ley de propiedad horizontal detalla en el párrafo segundo  la responsabilidad del vendedor que incumple y establece, en el tercer párrafo, supuestos de no aplicación del precepto que no existen en la ley catalana.

Por favor, comparta la información.

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¿Qué se alquila en un contrato de arrendamiento de vivienda?

Lo que define el contrato de arrendamiento de vivienda habitual es su objeto: una edificación habitable para ser destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario que tendrá en ella, con su su familia o las personas con las que conviva,  su domicilio (concepto que en Derecho civil equivale a residencia habitual). El diccionario de la RAE define vivienda como  un lugar cerrado y cubierto para ser habitado por personas: un piso, una casa. Por ello, la principal obligación del arrendador es mantener la vivienda en condiciones para ser habitada.

La cédula de habitabilidad, que debe entregar o mostrar el arrendador al arrendatario a la firma del contrato,  es el documento que acredita el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda que establece la ley. Es necesaria para dar de alta los suministros de agua, luz y gas.  Es correcto que se limite el número de personas que puede habitar la vivienda a lo que establezca la cédula de habitabilidad.

 La vivienda puede alquilarse con accesorios o anexos: plaza de garaje y trastero, muebles y electrodomésticos. Su régimen legal será  el mismo que rige el de la vivienda, es decir el contrato de arrendamiento, la Ley de arrendamientos urbanos y el Código civil (para los que me lean desde Catalunya: no tenemos legislación propia sobre arrendamientos urbanos; ni tan siquiera es aplicable la norma sobre prescripción de acciones). Es posible estipular en el contrato rentas diferenciadas para el alquiler del piso, el garaje, el trastero y  los muebles, pero en tal caso no habrá contratos distintos, sólo un único arrendamiento. La plaza de garaje o el trastero alquilados como accesorios  pueden estar en el mismo edificio que la vivienda o en otro distinto.

He dicho que la vivienda alquilada es el domicilio del arrendatario. El domicilio es inviolable, inviolabilidad que es un derecho fundamental de la persona (…) que garantiza el ámbito de privacidad de esta dentro del espacio limitado que la propia persona elige y que tiene que caracterizarse precisamente por quedar exento o inmune a las invasiones o agresiones exteriores de otras personas o de la autoridad pública (sentencia del Tribunal Constitucional 22/1984). Por lo dicho, el arrendador o el propietario de la vivienda no puede entrar en ella sin permiso del arrendatario; si lo hace puede incurrir en un delito de allanamiento de morada del art 202 el Código penal. Y por ello, la cláusula contractual que establezca la obligación del arrendatario de dejar entrar al arrendador para inspeccionar la vivienda es nula y el arrendatario tiene derecho a cambiar la cerradura y a tener sus propias llaves sin necesidad ni obligación de entregar una copia al arrendador.

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Las partes de un contrato de alquiler de vivienda: arrendador y arrendatario

En el contrato de arrendamiento de vivienda – como en cualquier contrato de alquiler – hay dos partes:

-El arrendador, que cede el uso de la vivienda o piso a cambio de una renta y se obliga a conservarla en estado de servir para el uso al que se la destina – haciendo todas las reparaciones necesarias –  y a mantener al arrendatario o inquilino en el goce pacífico de ella por todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento (artículo 1554 del Código civil).

-El arrendatario o inquilino, que paga una renta por ocupar la vivienda o  piso (en la inmensa mayoría de arrendamiento de vivienda se arrienda un piso)  y se obliga a devolverla cuando finalice el alquiler, en el mismo estado en que se la entregó el arrendador salvo lo que se hubiere menoscabado por el uso, por el desgaste propio del paso del tiempo, o por causa inevitable o sin su culpa. El artículo 1555 del Código civil establece que todo arrendatario debe usar la cosa que alquila como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado.

El arrendador no tiene que ser necesariamente el propietario de la vivienda; basta con que tenga un título que le permita ceder su uso, como el de usufructuario. También puede ser arrendador cualquier persona en virtud de un mandato, oral o escrito, otorgado por el propietario (nunca debería aparecer en el contrato como arrendador una persona sin  un poder por escrito del propietario). Si la vivienda es propiedad de dos o más personas, el contrato de alquiler será válido si lo firma cualquiera de ellas, aunque siempre es preferible arrendar la vivienda con la firma  de todos los copropietarios o de la mayoría (por ejemplo tres, si hay cuatro o cinco propietarios). El propietario al que se le ha embargado la vivienda puede seguir disponiendo de ella  hasta que pase a ser propiedad de un tercero y, por consiguiente, hasta ese momento puede alquilarla.

El arrendador puede ser persona física o jurídica (sociedad mercantil). Entre éstas últimas están las SOCIMI, acrónimo de sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario.

El arrendatario puede ser una o más personas físicas o una sociedad mercantil que alquila la vivienda para que la habite alguno de sus empleados (en cuyo caso deberá pagar el IVA). Si se alquila un piso a más de un arrendatario es conveniente que en el contrato consten cuáles son las obligaciones de cada uno. El arrendador también puede alquilar la vivienda por habitaciones, compartiendo los diferentes arrendatarios los servicios comunes: el baño, la cocina, los pasillos y comedor, la terraza.

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¿Puedo dejar de pagar la renta si el arrendador no cumple con sus obligaciones ?

El arrendador se niega a realizar las obras de reparación necesarias en la vivienda o incumple alguna otra de sus obligaciones legales o contractuales. ¿El arrendatario puede dejar de pagar la renta? Algunos tribunales tienen como criterio que el arrendatario nunca puede dejar de pagar la renta, que es la obligación esencial del arrendatario. Otros sostienen que si el arrendatario o inquilino alega y acredita un incumplimiento grave de las obligaciones del arrendador puede dejar de pagar la renta, pues no cabe a la parte que incumpla sus obligaciones exigir a la otra el cumplimiento de las suyas, lo que se deriva del artículo 1124 del Código civil.

La cuestión se plantea porque el  artículo 441.1 de la Ley de enjuiciamiento civil establece que, cuando se pretenda la recuperación de una finca dada en alquiler por falta de pago de la renta o cantidad asimilada, es decir un juicio de desahucio por impago, sólo se permitirá al arrendatario alegar y probar el pago o las circunstancias relativas  a la procedencia de la enervación.

Una sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia 4 de Arenys de Mar (Barcelona), de 12 de abril de 2013, dice que “debe permitirse la alegación o prueba de cualquier circunstancia relativa al cumplimiento o incumplimiento de la obligación de pago”; y cita la sentencia de la sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara, de 11 de noviembre de 2014, que afirma que “el precepto (el artículo 441.1 de la Ley de enjuiciamiento civil) ha de ser objeto de una interpretación amplia en el sentido de que se permita al demandado (al arrendatario) alegar y probar cualquier circunstancia que incida o influya en el cumplimiento de la obligación (de pago) “, pues lo contrario, “abocaría a una indefensión del demandado (el arrendatario y también el  avalista), con graves consecuencias prácticas, ya que, si invocado el impago no puede oponer motivos (..) quedaría condenado al lanzamiento (desahucio) en todo caso”. La sentencia del Juzgado de primera instancia 4 de Arenys de Mar (dictada en un proceso en que quien esto escribe era el abogado del arrendador propietario) también declara que, para entrar a debatir cualquier justificación de impago, el demandado debe consignar las cantidades que se reclamen como requisito previo.

Vamos a poner un ejemplo para aclarar la cuestión. Las humedades que aparecen en las paredes por capilaridad, rotura de tuberías o filtraciones en el techo son muy frecuentes.El arrendador de un piso se niega  a realizar la obra de conservación o reparación necesaria para repararlas pese a los requerimientos del arrendatario.  Entonces el inquilino puede dejar de pagar la renta  y consignar su importe en el juzgado o en una notaría. También debe peritar los desperfectos para, en caso de demanda de desahucio por impago del arrendador, probar que tenía motivos para dejar de pagar (las fotografías pueden no ser suficientes). El juez decidirá si procede el pago y el desahucio, o sólo el pago, pero no podrá condenar al arrendador a realizar las reparaciones necesarias salvo que el arrendatario  conteste la demanda reclamando al arrendador la ejecución de las obras.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, sentencias de 22 de marzo y 20 de mayo de 1965 y 22 de junio de 1979, entre otras muchas, es la siguiente:  para que la falta de pago de la renta no motive la resolución contractual será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, no bastando con un cumplimiento defectuoso de las mismas, siendo preciso un incumplimiento esencial o grave, el cual se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones de la otra parte contratante. Por ejemplo, que el piso no reuna las condiciones de habitabilidad exigidas por la Ley de arrendamientos urbanos.

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Copropiedad de vivienda o local y pago de cuotas comunitarias

El artículo 553-45.1 del Codi civil de Catalunya, modificado por  la Ley 5/2015, de 13 mayo, (D.O.G.C. 20 mayo), vigente desde el 20 junio de 2015, pero que apenas cambia la redacción anterior, establece que

Los propietarios (de los elementos privativos) deben sufragar los gastos comunes (de la comunidad de propietarios) en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta (de propietarios).

Es muy frecuente que un piso, una vivienda, un local comercial o de negocio y cualquier otro elemento privativo de un inmueble en régimen de propiedad horizontal (un garaje, un panteón en un cementerio, un amarre en un puerto deportivo) sean propiedad de dos o más personas porque ambas lo han comprado o lo han heredado,  o por cualquier otra causa. Incluso puede pertenecer a dos o más sociedades mercantiles, o a personas físicas y mercantiles.  En tal caso ¿Quién debe pagar las cuotas comunitarias?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, num 103/2015, que resuelve el recurso de apelación 290/2014, y cuyo ponente fue el magistrado Juan Bautista Cremades Morant – un especialista en Derecho de arrendamientos urbanos y en propiedad horizontal – establece que existe responsabilidad solidaria por las cuotas adeudadas por todos los titulares del piso a la comunidad. Es decir, que la comunidad de propietarios puede exigir el pago de la cuota a cualquiera de los copropietarios, o a algunos de ellos o a todos ellos simultáneamente, y ello porque es  el elemento privativo el que responde de las deudas con la comunidad (se trata de una obligación propter rem). La relación entre los copropietarios es un asunto entre ellos ajeno a la comunidad de propietarios.

La sentencia también falla que las notificaciones se realizaron correctamente en el elemento privativo y el tablón de anuncios porque no se comunicó a la comunidad el cambio de domicilio. 

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¿Es válido notificar el acta por correo o depositándola en el buzón?

En este blog he publicado varios artículos sobre el acta que refleja los acuerdos tomados en la junta de la comunidad de propietarios. El acta puede comunicarse a los  propietarios de diferentes maneras. Dice el actual artículo 553-27 del Codi civil de Catalunya (vigente desde el 21 de junio de 2015) (1),

El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. El envío puede realizarse por correo postal o electrónico o por otros medios de comunicación, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.

Por ello, la sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona, núm 95/2013, admite la validez de la notificación de actas por correo ordinario. Y no autoriza a ningún propietario a pedir que se haga de otro modo (aunque en este caso las actas también se publicaban en el tablero de anuncios de la comunidad, lo que no es muy usual).

Y la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 1.ª, en su sentencia 200/2015, considera válida la notificación del acta deposita por el presidente de la comunidad de propietarios en el buzón de cada uno de los propietarios.

La única condición es que se notifique en la dirección comunicada por cada propietario. Y si no ha comunicado ninguna, en el elemento privativo: vivienda, local de negocio, nave industrial. En el caso de los parkings organizados en régimen de propiedad horizontal, está claro que no se puede dejar el acta en las plazas de garaje, por lo que los propietarios deberán indicar un domicilio para su notificación  – y para cualquier otra comunicación.

(1) La norma que regulaba la notificación del acta hasta el 21 de junio de 2015 establecía que debía notificarse de la misma forma en que se había notificado la convocatoria y en el mismo domicilio.

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¿Quién debe conservar la terraza, el propietario o la comunidad?

TerrassesLa terraza de es un elemento común del edificio de uso privativo del piso que tiene acceso a ella. Nos referimos a la terraza del piso ático, los balcones de las viviendas que los tengan y los patios del piso entresuelo y de los locales de negocio.

La sentencia de la  Audiencia Provincial de  Barcelona, Sección 1.ª, núm 73/2015, de 25 de febrero, resuelve en apelación el litigio entre una compañía de seguros y una comunidad de propietarios en favor de ésta última. Una terraza se inundó a causa de la lluvia.  La aseguradora pagó la reparación de los daños producidos por humedades en la vivienda inferior a la terraza y los reclamaba a la comunidad de propietarios. Ésta alegaba no tener culpa alguna en la inundación de la terraza y no deber nada a la compañía de seguros.

La sentencia considera:

1.Que no había ningún vicio constructivo en la terraza. La inundación de la terraza y las humedades en el piso inferior no podían deberse a imperfecciones en la construcción.

2. Que con anterioridad no se habían producido inundaciones en la terraza.

3. Que el diámetro del desagüe de la terraza es acorde a la normativa técnica.  El perito propuesto  declara que el origen de la inundación es un atasco en el desagüe. (En estos casos la prueba pericial es fundamental).

La sentencia concluye que que no cabe imputar responsabilidad alguna a la comunidad de propietarios por la inundación de la terraza. La inundación tiene su origen en el defectuoso mantenimiento del desagüe que corresponde al propietario que tiene el uso exclusivo de la terraza. Y tiene dicha obligación porque es el único que tiene acceso a la misma. Si el piso que tiene acceso a la terraza estuviera alquilado el arrendatario tendría la misma obligación. (Y mejor si se estipula en el contrato).

La sentencia aplica el antiguo artículo 553-42.3 del Codi civil de Catalunya. El 20 de junio de 2015 entró en vigor la reforma del capítulo III del Título V del Libro quinto del Codi civil de Catalunya, que regula la propiedad horizontal (las comunidades de propietarios) catalana. Desde dicha fecha rige el artículo 553-43.2 y .3, que  regula la cuestión que comentamos de la misma forma.

2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento de estos y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado.

3. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, corren a cargo de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación.

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