Abogado especialista alquileres

Las pequeñas reparaciones como límite de la obligación de conservación de la vivienda por el inquilino

Las pequeñas reparaciones como límite de la obligación de conservación de la vivienda por el inquilino

¿Cuál es el tema más conflictivo en el alquiler de viviendas? El de las obras de conservación, el mantenimiento y las reparaciones. Sin duda. La norma básica, esencial, es que los gastos para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad corresponden al arrendador. Da igual cual sea su causa: el transcurso del tiempo, el desgaste natural de las cosas, caso fortuito o fuerza mayor.  No se puede cambiar este régimen legal en el contrato de alquiler. La obligación tiene las…

Naturaleza jurídica y efectos de la enervación del desahucio

Naturaleza jurídica y efectos de la enervación del desahucio

La enervación del desahucio es una oportunidad que el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) concede a inquilinos de vivienda y arrendatarios de local de continuar con el alquiler pagando la suma que deben al arrendador que ha instado la resolución judicial del arriendo por impago o retraso en el pago de la renta. Se mitiga, en cierto modo, el castigo al moroso. Sin embargo, sólo se puede evitar la resolución del contrato una vez. La segunda demanda…

El inquilino no tiene excusa para no pagar siempre los suministros de la vivienda

El inquilino no tiene excusa para no pagar siempre los suministros de la vivienda

El artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice: los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. Se refiere a los suministros de agua, luz, gas, teléfono, internet. Siempre ha sido así en el alquiler de vivienda habitual. La ley dice que el inquilino debe pagarlos. No dice cómo. No dice que deban estar a su nombre o a nombre del casero…

Las costas en los procesos judiciales sobre arrendamientos de renta antigua

Las costas en los procesos judiciales sobre arrendamientos de renta antigua

Cuando alguien pierde un juicio es condenado al pago de las costas del proceso. Muchos clientes creen que las costas son los honorarios del abogado y el procurador. No es así. ¿Qué son las costas de un proceso judicial? Las costas son una suma de dinero que viene determinada por la cuantía del proceso. La cuantía, a su vez, depende de la aplicación de las reglas de cuantificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) – que no trataremos aquí. El articulo…

Alquiler de vivienda turística. El home sharing es legal y no se sanciona en Barcelona

Alquiler de vivienda turística. El home sharing es legal y no se sanciona en Barcelona

El alquiler de vivienda turística es un negocio muy lucrativo en Barcelona. Pero hay que tener la pertinente licencia municipal. Sin ella el que alquila está expuesto a una multa muy elevada. Los alquileres turísticos son competencia autonómica. En Cataluña se rigen por la Ley 13/2002 de Turismo de Cataluña . Los ayuntamientos regulan las licencias y los usos urbanísticos. En Barcelona no puede haber apartamentos turísticos en plantas bajas; tampoco en edificios destinados a viviendas. En el artículo 50. bis…

La revisión de la renta en el alquiler de vivienda posterior al 1 de abril de 2015

La revisión de la renta en el alquiler de vivienda posterior al 1 de abril de 2015

La última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos tuvo su origen en una norma ajena a los contratos de alquiler. Se trata de la ley 2/2015,  de desindexación de la economía española. Modificó el artículo 18 relativo a la actualización de la renta  y el apartado 3 de la Disposición Adicional Primera: el incremento del precio del arriendo en las viviendas de protección oficial (VPO). La modificación entró en vigor el 1 de abril de 2015. Sólo es aplicable…

La incidencia del empadronamiento del inquilino en un conflicto sobre alquiler de vivienda

La incidencia del empadronamiento del inquilino en un conflicto sobre alquiler de vivienda

Más de un cliente me ha preguntado si se puede empadronar en el piso que ha alquilado, o si tiene que pedir permiso a la propiedad. Otros invocan, en defensa de sus derechos como inquilinos, que llevan empadronados mucho tiempo en la vivienda. Una clienta me comentó que no se pudo empadronar porque la casa arrendada era ilegal; para la Administración la finca no existía. Empadronarse en la vivienda arrendada es un derecho de los inquilinos. No depende de la…

¿Se puede pactar una duración máxima del contrato de alquiler de vivienda inferior a 3 años?

¿Se puede pactar una duración máxima del contrato de alquiler de vivienda inferior a 3 años?

Las fuentes principales de los contratos de alquiler de vivienda son el propio contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de derechos para los inquilinos de viviendas. Algunos se pueden pactar en contrario. Por ejemplo, el arrendatario puede renunciar al derecho de adquisición preferente; el arrendador al aumento de la renta. Otros son innegociables. Entre estos la duración mínima del arriendo: 3 años. Es la prórroga legal o forzosa. Es absolutamente nulo cualquier…

¿Es legal cobrar la renta del alquiler retroactivamente?

¿Es legal cobrar la renta del alquiler retroactivamente?

Este artículo, como muchos de este blog, tiene su origen en un proceso judicial ganado para un cliente por el abogado que esto escribe. Ganado, sí, pero no estoy seguro de que el juez me haya dado la razón. Explico el caso. Un inquilino y su arrendador rescindieron de mutuo acuerdo el contrato de alquiler de un piso en Barcelona. Cuando el propietario hizo la liquidación de la fianza descontó los aumentos de la renta que no había hecho durante…

¿Cuándo el arrendador no tiene obligación de conservar la vivienda?

¿Cuándo el arrendador no tiene obligación de conservar la vivienda?

El alquiler es un contrato de obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario. Las del primero son entregar la finca y conservarla en estado de servir al uso convenido. Pero en Derecho 2 +2 no siempre son 4. El deber del arrendador de conservar la vivienda no existe cuando hay una gran desproporción entre la renta que recibe y el gasto de las obras necesarias. Tal situación se daba, y se continúa dando, en los contratos de renta antigua. Los regidos…