En la venta de un edificio entero ¿qué contratos de alquiler pueden resolverse?

En la venta de un edificio entero ¿qué contratos de alquiler pueden resolverse?

En la venta de un edificio entero ¿qué contratos de alquiler pueden resolverse?

 

Es bastante frecuente que se vendan edificios enteros con inquilinos, generalmente a inversores inmobiliarios. Éstos pretenden, lógica y legítimamente, obtener un rendimiento a su inversión. Y, para ello, los inquilinos del inmueble molestan.

¿Pueden rescindirse los contratos de arrendamiento vigentes? Depende de la fecha de su firma.

 

Contratos de alquiler de renta antigua

 

En los alquileres anteriores al 1 de enero de 1995 el contrato sigue en las mismas condiciones para las dos partes, tanto en derechos como en obligaciones. El cambio es subjetivo: sólo cambia el arrendador, que no puede rescindir el arrendamiento por este motivo. Con esta excepción: los alquileres posteriores al 9 de mayo de 1985 que no estén expresamente sometidos a la prórroga forzosa o legal. 

Aunque estos son, precisamente, los alquileres que los nuevos propietarios quieren rescindir: duran toda la vida del inquilino y de su cónyuge, pueden subrogarse los hijos, son los que pagan menos rentas y, además, estas rentas están indexadas a la inflación. Ya no tienen nada que ver con la renta del mercado actual. 

Por ello es frecuente que los nuevos arrendadores busquen utilizar alguna de las manera de resolverlos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: denegaciones de prórroga forzosa, cesión, subarriendo, jubilación del arrendatario del local de negocio, etcétera. Si el inversor es una persona jurídica la resolución del arriendo no es tan fácil; el acoso inmobiliario, someter a una situación estresante al inquilino, sí lo es. 

 

Contratos de arrendamiento posteriores a 1 de enero de 1995

 

En estos alquileres hay que volver a distinguir entre:

  • Contratos anteriores al 6 de junio de 2013: siguen vigentes por el plazo legal o por el pactado. El nuevo arrendador no puede resolver el contrato. Es irrelevante que estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad. Basta con esperar a que finalice el plazo de duración. Es una cuestión de paciencia. Como en cualquier otro arriendo cabe la posibilidad de pactar la marcha del inquilino con una indemnización. 
  • Los arrendamientos posteriores al 6 de junio de 2013 pueden resolverse si los alquileres de vivienda no están inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que el adquirente lo sea de buena fe según la legislación hipotecaria. En otras palabras: si el nuevo propietario conoce de algún modo que el piso estaba alquilado no podrá resolver el contrato antes del fin del plazo. Cabe también la posibilidad de resolución aunque el contrato no esté inscrito mediante la indemnización que establece el artículo 1571 del Código Civil. Pero ¿para qué indemnizar si estos alquileres duran sólo 3 años?
 
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