Los contratos de alquiler se terminan cuando no se prorrogan al llegar a su término, o cuando las partes deciden finalizarlos, y, a veces, por mandato legal, como en el caso de la jubilación del arrendatario de local de negocio.
La Ley de Arrendamientos Urbanos concede al inquilino de vivienda la posibilidad de desistir del contrato, de rescindirlo sin la participación del arrendador. En el arriendo de local de negocio el desistimiento se puede pactar.
Podemos decir que hay dos formas de resolver un contrato de alquiler:
- Bien. Como las dichas.
- Mal. Pretender que se termine sin más. Sin cumplir con ningún requisito legal.
El abandono de la finca alquilada es un mal modo de terminar un arrendamiento. De hecho, y legalmente, no es un modo de resolver o rescindir una relación contractual.
El supuesto de este post es el abandono por el arrendatario de una vivienda alquilada por no poder pagar la renta. La honestidad del inquilino es encomiable, pero no su modo de proceder.
El inquilino entregó las llaves y la posesión de la vivienda al arrendador. No firmaron documento alguno. Al cabo de un tiempo el arrendador demandó al arrendatario exigiéndole el pago de una indemnización. El inquilino se defendió alegando que la arrendadora aceptó la resolución al no mostrar su disconformidad con la recepción de las llaves y tener la finca a su libre disposición. Es decir: que el contrato se rescindió de mutuo acuerdo.
El litigio lo resolvió una sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (que con la 4ª se ocupa de los recursos de apelación contra sentencias en procedimientos sobre arrendamientos de fincas urbanas en la provincia de Barcelona), la 57/2017, de 15/2, tomando como base la doctrina del Tribunal Supremo, que ha fallado varias sentencias sobre el particular: 17 de noviembre de 1995, 7 de julio de 1.990, 9 de junio de 2.004 y 20 de julio de 2011. Ésta última dice:
- Dada una determinada relación entre personas, cuando el modo corriente de proceder implica el deber de hablar, si el que puede y debe hablar no lo hace se ha de reputar que consiente en aras de la buena fe.
- No obstante lo anterior (…) la sentencia recurrida no infringe la jurisprudencia, pues declara que no existen elementos probatorios, salvo la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador, que acrediten que ésta prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento. Se entenderá que hay una resolución contractual consentida por ambas partes cuando se alcance esta conclusión a la luz de la valoración de la prueba y de los actos posteriores de ambas partes.
- El arrendador no actúa contra sus propios actos al reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato de alquiler. La renuncia de derechos sólo puede apoyarse en actos clara e inequívocamente expresivos de ella.
En el litigio, dice la Audiencia de Barcelona:
- Sólo existen una comunicación de abandono de la vivienda y la entrega de las llaves.
- No hay elementos suficientes para dar por probado el consentimiento tácito del arrendador a la finalización del contrato.
- El arrendador no ha renunciado a la percepción de la indemnización para el caso de desistimiento unilateral del arrendatario.
Conclusión:
- La mera comunicación de abandono de la vivienda por el arrendatario ante la imposibilidad de seguir pagando la renta y la entrega de llaves no supone un consentimiento tácito del arrendador a la finalización del contrato de alquiler salvo que pueda deducirse lo contrario.
- El arrendador tendrá derecho a la indemnización prevista en la ley o en el contrato de alquiler. En los arrendamientos de vivienda nunca será muy onerosa, pero en los de local de negocio puede llegar a ser una suma desorbitada.
No dudes en consultar al abogado realmente especialista en arrendamientos urbanos
Consultas por teléfono en el 807 505 867
Tú decides lo que quieres gastar.
No hay coste de establecimiento de llamada. 1,21 €/min si me llamas desde un teléfono fijo, 1,57 €/min si usas el móvil.
