Hace poco publiqué un artículo titulado “Extinción del alquiler por pérdida o ruina de la finca”.
Un compañero me escribió una reflexión, que comparto con ustedes.
En el supuesto de declaración firme de ruina por autoridad competente, dicha autoridad puede tener en cuenta el concepto de ruina funcional que se ha ido desarrollando desde la promulgación de la Ley de ordenación de la edificación (1999).
La sentencia del Tribunal Supremo 274/2009, de 27 de abril, esclarece el concepto de ruina funcional.
Dice: “Si bien el artículo 1591 del Código civil emplea el vocablo “ruina”, la jurisprudencia lo ha circunscrito a la realidad social presente, con el objetivo de superar sus equivalencias de derrumbamiento, devastación, desmoronamiento o desplome, para llegar al concepto más amplio, certero y lógico de “ruina funcional“, que comprende los graves defectos constructivos, que, excediendo de las imperfecciones corrientes, hacen a la edificación inútil o básicamente insuficiente para su finalidad propia, y, en los casos de viviendas destinadas a morada de personas físicas y sus familias, ha de conectarse con el derecho de disfrutar de la dignidad y adecuación conveniente de las mismas, que la Constitución proclama en su artículo 47″.
En definitiva, el concepto de “ruina”no es el restrictivo que significa destrucción de la obra, sino otro mucho más amplio, el de “ruina funcional”, que alcanza o bien a toda la construcción o bien a parte o elementos de la misma, excediendo de imperfecciones corrientes.
Hay que tener en cuenta que la sentencia del Tribunal Supremo resuelve un litigio de compraventa de viviendas construidas con importantes defectos de terminación y vicios ocultos, condenando a los codemandados a subsanar los defectos de terminación y vicios ocultos que afecten a las viviendas propiedad de los demandantes. No estamos ante un supuesto de declaración de ruina administrativa declarada por autoridad competente, que se rige por una normativa distinta a la de la construcción de edificios.
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