Requisitos para considerar como precario una ocupación de vivienda. Dos sentencias contradictorias.

Requisitos para considerar como precario una ocupación de vivienda. Dos sentencias contradictorias.

Requisitos para considerar como precario una ocupación de vivienda. Dos sentencias contradictorias.

Me están llegando consultas en las que percibo que hay mucha confusión sobre los conceptos de precario y precarista. La mayoría de consultantes que creen estar en precario son inquilinos en toda regla; arrendatarios con contrato en vigor.

El concepto de precario – precarista es quien se encuentra en tal situación jurídica -, está muy claro. Sin embargo aún hay controversia en los tribunales. Hasta tal punto que llegan litigios al Tribunal Supremo que ya no deberían llegar.

Un litigio en Valencia dio origen a la sentencia del Supremo, Sala 1ª, Sección 1ª, núm. 581/2017, de 26/10/2017. En ella se recuerda que su doctrina jurisprudencial sobre el precario es que la posesión de un bien inmueble, a título de arrendamiento, exige la prueba por el poseedor de que paga una renta como precio del alquiler, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora su finalidad y periodicidad. (El precarista es un poseedor ilegítimo; el poseedor legítimo es quien tiene derecho a disfrutar de la finca por cualquier título que dé derecho a ello: propietario, usufructuario, comunidad hereditaria.)

Es decir:

  • Sin pago de renta no hay alquiler. Es indiferente que se paguen cantidades asimiladas a la renta, como los suministros de agua, luz y gas, o los gastos de comunidad.
  • El propietario de la finca puede poner fin a la situación cuando quiera.

Por ello, es extraño que la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, sentencia de 26-3-2015, fallara que la situación que se expone a continuación no fuera considerada un precario. Esta es la sentencia -muy larga y sólidamente argumentada -,  que casa la del Supremo.

Empecemos por precisar que se trataba de una alquiler de vivienda de renta antigua. Fallecido el marido arrendatario se subrogó la viuda no arrendataria. A la muerte de ésta, la hija, que no podía subrogarse, se quedó en el piso sin pagar renta durante casi 10 años.  La propietaria arrendadora conocía la situación y no hizo nada durante este tiempo.

De esa inacción los jueces valencianos deducen la existencia de un reconocimiento de la cualidad de inquilina por el arrendador por consentimiento tácito. Y se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo. Según la cual:
  • Fuera de los casos en que la ley exige una declaración expresa, el consentimiento en los negocios jurídicos y contratos puede ser prestado en forma tácita.
  • La  declaración de voluntad emitida indirectamente ha de resultar terminante, clara, e inequívoca.
  • Sentencia del Tribunal Supremo de 26-5-1986. Hay declaración de voluntad tácita cuando el sujeto adopta una conducta que supone el consentimiento por una deducción razonable basada en los usos sociales y del tráfico jurídico. Debe tratarse de hechos concluyentes e inequívocos.
Ya lo veis. Lo que parece claro no lo es tanto. Y es que los jueces son libres para valorar la prueba que se les ofrece.  Ahí está el papel del abogado: presentar las pruebas que interesen a su cliente. Y, de paso, prepararlo para sentencias “creativas”.
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