¿Cuál es el plazo de prescripción de la reclamación de deudas en las comunidades de propietarios de Cataluña?

¿Cuál es el plazo de prescripción de la reclamación de deudas en las comunidades de propietarios de Cataluña?

¿Cuál es el plazo de prescripción de la reclamación de deudas en las comunidades de propietarios de Cataluña?

Se llama prescripción a la extinción de las pretensiones relativas a derechos disponibles. Quizá el caso más habitual es el del cobro de una cantidad debida. Transcurrido un determinado tiempo la deuda ya no se puede reclamar.

Los plazos de prescripción de acciones aplicables en Cataluña son los contenidos en el Título II de la Primera Ley (o Primer Libro ) del Código civil catalán.

Para lo que se explica en este artículo,  hay que tener en cuenta dos plazos de prescripción:

De lo dicho parece concluirse que el plazo de prescripción de las deudas de los propietarios de elementos privativos con la comunidad de propietarios es de 3 años. Es un pago periódico, generalmente mensual o trimestral, en pagos inferiores al año.

Pues va a ser que no.

El plazo de prescripción de la reclamación de las deudas comunitarias es de 10 años

La sentencia 54/2017 de la Audiencia Provincial de Lleida (Lérida), Sec. 2ª, de 30 de enero, desestima el recurso de apelación  de un comunero moroso.

El propietario en cuestión tenía deudas con la comunidad de una antigüedad superior a 5 años.  La comunidad se las reclamó en un proceso monitorio al que su abogado contestó diciendo que ya estaban prescritas. Alegaba que era de aplicación la prescripción trienal o, en su defecto, la de 5 años del artículo 1966.3º del Código civil español.  

El Juzgado de Primera Instancia 8 de Lleida había fallado que las deudas no habían prescrito.

La Audiencia de Lleida confirma el fallo. El plazo de prescripción aplicable es el de 10 años. El argumento es:

  • La obligación de pago de las gastos comunes de todo propietario obedece a una obligación derivada del derecho de propiedad sobre un elemento privativo: es una obligación de tipo real. Su contenido depende de los presupuestos de ingresos y gastos aprobados en junta por la comunidad de propietarios.
  • No es una contraprestación a otra prestación contractual o personal de tracto sucesivo (prolongada en el tiempo), como la del alquiler de vivienda.
  • La forma de contribución puede estar temporalizada en períodos. La ley no obliga a que sean mensuales, trimestrales o anuales.
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 El plazo de prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal

El criterio mayoritario (que no unánime) de las diferentes Audiencias Provinciales españolas a la hora de aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, es que el plazo de prescripción aplicable a las deudas comunitarias era el general de 15 años del artículo 1964 del Código civil, y no el de 5 años del artículo 1966.2ª, que se aplica a la renta de los alquileres.

Digo era porque la Ley 42/2015, de 5/10, que dio nueva redacción al artículo 1964, redujo el plazo de prescripción de las deudas comunitarias a sólo 5 años. Es decir: el término de prescripción de las deudas comunitarias y el del pago de la renta del alquiler son idénticos.

Crítica al plazo de prescripción de 10 años

“De lege lata”, es decir, según el derecho vigente y su interpretación por los tribunales, la prescripción decenal es la aplicable a las deudas comunitarias catalanas.

Ahora bien, es evidente que el plazo de prescripción de 10 años de la ley catalana es demasiado largo. No sólo por comparación con el actual plazo del Código civil, 5 años, sino también porque la prescripción decenal es el plazo máximo de prescripción del Derecho civil catalán.

Así, las acciones reales sobre bienes inmuebles del Código civil (art 1963) prescriben a los 30 años. En Cataluña a los 10.

Las deudas con la comunidad son una simple deuda. Así que lo lógico sería reducirlas al plazo de prescripción de 3 años de los pagos periódicos de la ley catalana o a los 5 años de prescripción de  los artículos 1966 y 1967 del Código civil.

Y más teniendo en cuenta que  la jurisprudencia dice que la prescripción no es una institución basada en principios de estricta justicia, sino en el abandono o dejadez en el ejercicio del propio derecho y en el principio de seguridad jurídica. No me parece razonable que una comunidad de propietarios pueda abandonar 10 años el cobro de las deudas de los comuneros.

Pero esta es sólo la opinión de un modesto abogado.

 

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