La obligación de instalar el ascensor y suprimir barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios de Cataluña

La obligación de instalar el ascensor y suprimir barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios de Cataluña

La obligación de instalar el ascensor y suprimir barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios de Cataluña

La instalación de un ascensor en un edificio en régimen de propiedad horizontal es una decisión que sólo puede tomar la comunidad de propietarios reunida en una junta – ordinaria o extraordinaria -, en cuyo orden del día figure que se va a debatir y votar esta instalación. Puede votarse sólo si se va a instalar el ascensor y dejar para otra junta la aprobación de los presupuestos y obras necesarias.

Es conveniente que los propietarios dispongan antes de las juntas de toda la información referente a la instalación: informes técnicos, proyectos y presupuestos. No sólo para su información; también para evitar que se impugnen los acuerdos.

Para que podáis leer los artículos que cito en el post, este es el enlace a la normativa catalana de propiedad horizontal del Codi civil catalán.

Mayorías necesarias 

Para aprobar la instalación del ascensor basta la mayoría simple, según lo que dispone el articulo 553-25.2. Hay mayoría simple cuando votan a favor del acuerdo una mayoría de los propietarios presentes en la junta y de los no asistentes representados por otros propietarios o que han delegado el voto, que, a la vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación. Los votos y cuotas a favor deben superar los votos y cuotas en contra.

A tener en cuenta que:

  • No pueden votar los propietarios que tengan deudas vencidas con la comunidad, salvo que hayan impugnado judicialmente la deuda o hayan consignado su importe en un Juzgado o en una notaria. Si el acuerdo se adopta con votos de morosos cualquier propietario puede impugnarlo judicialmente en el plazo de 1 año.
  • No se cuentan los propietarios que no han acudido a la junta, no han otorgado representación o no han delegado su voto, siempre que se les haya enviado la convocatoria de la reunión. Estos propietarios, en el plazo de un mes desde que reciben el acta, pueden oponerse al acuerdo pero únicamente para impugnarlo en vía judicial o para poder exonerarse del pago de nuevas  instalaciones o servicios comunes.

También se aprueban por mayoría simple todas las obras necesarias para suprimir barreras arquitectónicas y hacer el inmueble accesible a todos – algunas de las cuales pueden ser necesarias para instalar un ascensor -,  aunque afecten la estructura y/o la configuración exterior del edificio. Entre otras: obras para modificar escaleras, instalar plataformas salvaescaleras, barandillas y rampas para sillas de ruedas, alterar fachadas interiores y exteriores, reformar cubiertas de uso común o privativo (terrazas).

Si no se aprueba instalar el ascensor

El artículo 553-25.3 ofrece una solución contra la decisión de la comunidad de no instalar el ascensor o suprimir barreras arquitectónicas a quienes los necesitan, que no han de ser necesariamente los propietarios de los pisos, también pueden ser los de los locales (Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, Sec. 1.ª, 52/11, 15-12).

Los propietarios – y sólo los propietarios -, que padezcan,  ellos o las personas con quienes convivan, alguna discapacidad o sean mayores de 70 años pueden pedir el auxilio de la Justicia demandando a la comunidad de propietarios. El juez puede obligar a la comunidad a instalar el ascensor y/o  suprimir barreras arquitectónicas.  La condición legal es que las innovaciones exigidas deben ser razonables y proporcionadas a la discapacidad que las motiva (artículo 553-25.5).

¿Qué es razonable y proporcionado? Pues depende de cada caso. Hay sentencias favorables y desfavorables. Se ponderan los intereses en conflicto. Hay que valorar: el número de personas que necesitan el ascensor, los diferentes proyectos y su coste, los proyectos alternativos, las posibilidades económicas de los comuneros y el presupuesto anual de gastos de la comunidad, el grado de morosidad de los condueños, la afectación de las obras al edificio y a los elementos privativos,  el uso residencial habitual o como vivienda de temporada de los pisos. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, Sec  1ª Sala Civil y Penal, núm. 36/12, decide que no procede instalar el ascensor al existir solo una pareja mayor de 70 años en el edificio y afectar la instalación a la estructura.

El coste de instalar el ascensor es uno de los puntos clave. La Audiencia Provincial de Barcelona considera que no cabe obligar a la comunidad a instalar un ascensor si el coste es excesivo o cuando éste hace muy difícil su pago por los propietarios.

Si se acuerda instalar el ascensor

Los propietarios que no quieren el ascensor o las obras para suprimir barreras arquitectónicas pueden:

  • Pedir ser exonerados de contribuir al gasto. Para ello es preciso un acuerdo comunitario. La mayoría exigida es la cualificada de 4/5 de propietarios y cuotas de participación (Audiencia de Barcelona). La contribución del local de negocio es un poco especial. El Tribunal Supremo, Civil, sentencia 678/2016, considera que no procede la contribución de los locales a los gastos de suprimir barreras arquitectónicas si se deduce del contenido de los estatutos o del título constitutivo de la comunidad de propietarios, que pueden exonerarlos de gastos gravosos de los que no se benefician. Pero si sólo están excluidos del mantenimiento deberán pagar la instalación del ascensor (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil, Sec. 1.ª, 61/2013, de 31-10). En el mismo sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 20-10-2010, 6-5-2013 y 10-2-2014.
  • Solicitar repartir los gastos de una manera distinta  a la distribución de los gastos generales de la comunidad. Por ejemplo, que pague más quien necesita las obras o los propietarios de los pisos más altos. El Tribunal Supremo acepta estos cambios: sentencias de 23-12-2004, 7-11-2011 y 17-9-2010.
  • Impugnar el acuerdo. Una de las causas para impugnar cualquier acuerdo es que sea gravemente perjudicial para uno o varios propietarios por el dispendio económico que comporta. Otra posibilidad es que haya abuso de derecho por la comunidad.
Obligatoriedad de contribuir a los gastos e imposiciones administrativas

Los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad y habitabilidad del edificio corren a cargo de todos los propietarios si derivan de un acuerdo de la junta de propietarios. La única forma de evitarlos o reducirlos es la expuesta anteriormente. Si derivan de un juicio es el juez quien fija el importe a pagar por cada comunero. Los propietarios que no quieran nuevas instalaciones o servicios comunes no están obligados a satisfacer sus gastos si su valor es superior a la ¼ parte del presupuesto anual de la comunidad. Pero esto sólo es válido en los casos en que las obras no sean exigidas por la ley.

Hay dos leyes que hacen obligatorias la instalación del ascensor y las obras para eliminar barreras arquitectónicas:

  • La Llei 13/2014 del Parlament de Catalunya, d’Accessibilitat. Es un ley destinada tanto a la Administración como a los particulares. Prevé sanciones económicas a quienes la incumplan, pero no se ha promulgado su reglamento de aplicación. Un ejemplo de su aplicación es la reserva de plazas de aparcamiento para personas con discapacidad en las calles de Barcelona. La accesibilidad de los edificios se regula en los artículos 12 a 17. Los edificios de nueva construcción deben tener ascensor y ser transitables para personas con discapacidad física.
  • El Real Decreto Legislativo 1/2013, que aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social. Los edificios de viviendas existentes están obligados – sus propietarios -, a realizar “ajustes razonables” antes del 4 de diciembre de 2017 para garantizar que las personas discapacitadas puedan usar los elementos comunes en las mismas condiciones que el resto de ocupantes.
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La definición de “ajustes razonables” que da ésta última es la siguiente:  

Son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Hay que interpretar las cargas desproporcionadas o indebidas en el mismo sentido que las del artículo 553-25.3, comentadas antes.

Constitución de servidumbres

La constitución de servidumbres permanentes sobre los pisos y locales del inmueble para instalar ascensores y suprimir barreras arquitectónicas está prevista en el articulo 553-39.  Esto implica que se puede ocupar  una parte de un elemento privativo o común de uso privativo, como una terraza, un patio, el sótano de un local o una plaza de garaje, o tapar una ventana. Se impone el interés general de la comunidad sobre el particular de los comuneros.

El propietario  que no esté dispuesto a ceder una parte de su propiedad tiene la opción de impugnar el acuerdo y/o proponer una alternativa para instalar el ascensor.

El precio que debe pagar la comunidad por la servidumbre es indemnizar a los propietarios afectados. Pero no se puede constituir una servidumbre y valorar la indemnización a un comunero antes de que la junta apruebe el proyecto definitivo de instalación del ascensor (Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, 12.11.2015).  No hay indemnización cuando todos los propietarios sufren la misma servidumbre.

El límite al establecimiento de servidumbres, según doctrina del Tribunal Supremo, es que el gravamen impuesto  no implique  una perdida de funcionalidad del elemento privativo. Podrá establecerse una servidumbre sobre el 20% del patio de un entresuelo y tapar la ventana que da un patio de luz. No se podrá ocupar una plaza de garaje de tal manera que no se pueda aparcar un coche.

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil y Penal, Sec. 1.ª, 15/2012: procede la instalación del ascensor, a pesar de que afecte a las propietarias del local, porque ha sido debidamente acordado y cumple los requisitos legales.

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala Civil, Sec. 1.ª, 23/2013, de 25 de marzo: procede instalar el ascensor constituyendo servidumbre sobre un patio privativo de luces.

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