Distinguir si estamos ante un contrato de alquiler de local de negocio o ante un contrato de arriendo de industria, o si, como juristas, vamos a redactar uno u otro es importante porque la legislación a aplicar no es la misma.
El arrendamiento de un local de negocio se rige por el contrato, por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que el contrato no regule y, subsidiariamente, por las normas de arrendamiento de cosas y de fincas urbanas del Código Civil y las reglas generales de la contratación.
El contrato de alquiler de industria se regula por el contrato y, sólo para lo que no se haya regulado por él, por las disposiciones generales sobre contratos del Código Civil y por la de los arrendamientos de cosas en cuanto sean aplicables.
No le son aplicables las disposiciones sobre el contrato de alquiler de local de negocio de la Ley de Arrendamientos Urbanos ni las normas procesales especiales de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el arrendamiento de fincas urbanas. Tampoco se aplican las reglas de la Ley de Arrendamientos Urbanos que limitan la subrogación del alquiler de local y lo extinguen (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia 53/2017, 13 de febrero).
Para el Tribunal Supremo (cito la sentencia de 21 de febrero de 2000, pero hay muchas: 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 de mayo de 1992, 17 de abril y 10 de mayo de 1993, 22 de noviembre de 1994, 8 de junio de 1998 y la 729/2006 de la Sala 1ª Civil, de 7 de julio), la distinción entre ambos alquileres es clara:
1.- En el contrato de alquiler de local de negocio se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote un negocio, se realice una actividad industrial o profesional. Una nave vacía, una oficina, un espacio para instalar un tienda en un centro comercial o un local en una calle cualquiera. Con el espacio también se pueden alquilar bienes muebles.
2.- En el contrato de alquiler de industria el objeto contractual tiene una doble composición integradora. Por un lado el local como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. No es necesario que el arrendador aporte todos los enseres y menajes para el desarrollo de la actividad pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial. Es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. El supuesto más claro es el de los negocios de hostelería: bares, restaurantes, hoteles y aparthoteles, fondas.
Dice la Audiencia Provincial de Granada, Sección 3ª, sentencia de 14-1-2003, que el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 excluía de su regulación el alquiler de industria, lo que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no hace. La exclusión del régimen especial de los arrendamientos urbanos deriva de su naturaleza de contrato complejo (un concepto no exento de polémica doctrinal), pues no tiene por objeto un local o edificación habitable para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, conforme al artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los preceptos del Título III de la Ley no responden en absoluto a las exigencias del alquiler de industria.
¿Es contrato de local de negocio o de industria?
Por lo expuesto anteriormente, el contrato de alquiler no lo será de local o de industria por lo que los contratantes decidan escribir en el documento, sino por la verdadera voluntad contractual reflejada en el clausulado. Porque los contratos (todos) son lo que son, no lo que las partes quieren que sean o lo que se dice que sean. No tiene ningún valor que en los recibos de la renta conste que se paga «en concepto de arrendamiento del local sito en….» para determinar una locación de local de negocio.
- Es alquiler de local de negocio y no arrendamiento de industria el arriendo de un local vacío y sin actividad, sin maquinaria, enseres o mobiliario, sin fondo de comercio o clientes previos (Audiencia de Asturias, Sec 4ª, 31-10-2001).
- No hay alquiler de industria y sí de local de negocio si no hay industria dada de alta, ni licencia de actividad. Una industria requiere la existencia de una unidad mercantil con vida propia, lista para ser utilizada sin necesidad de instalarla (AP Santa Cruz de Tenerife, Sec 1ª, 31-12-2003).
- También hay alquiler de local de negocio si no consta en el contrato un inventario de los enseres y elementos y maquinaria que se ponen a disposición del arrendatario, o si todos o gran parte de ellos los adquiere éste (Audiencia de Madrid, Sec 9ª, 18-10-2006).
- La falta en el contrato de expresión de la industria que se alquila y la falta de inventario de todos los bienes que se entregan al arrendatario evidencia que el arrendamiento es de local de negocio ( AP Santa Cruz de Tenerife, Sec 3ª, 23-11-2007).
- Hay alquiler de industria cuando se pacta la cesión temporal, mediante precio, del uso de un conjunto de elementos diversos destinados a una explotación de café-bar, aunque éste no estuviera funcionando en el momento del contrato, formando un todo el local perfectamente adecuado y preparado a dicho fin y los bienes que se entregaron juntamente con el mismo, debidamente inventariados (AP Granada, Sec 3ª, 14-1-2003).
- Es alquiler de industria el arrendamiento de una fábrica de ladrillos, equipada con las instalaciones propias de una fábrica, a una cooperativa llamada «Ladrillos Campanillas», fábrica ya existente y que explotaba el arrendador (Audiencia Provincial de Málaga, Sec 6ª, 19-11-2004). Además la fábrica no tenía la habitabilidad que se exige a un local de negocio en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- También es alquiler de industria el arriendo de una finca para pasto de ganado en el que se encuentran las instalaciones de una industria de elaboración de productos lácteos si el arrendatario las usa para este fin (AP Las Palmas, Sec 5ª, 29-6-2007).
Otros supuestos de alquiler de industria
El Tribunal Supremo ha considerado como arrendamiento de industria los siguientes:
- La explotación de un hotel, un café y un bar, un restaurante (son los ejemplos clásicos).
- El alquiler de una panadería.
- El arriendo de un garaje y un taller mecánico en funcionamiento.
- Alquilar una cerrajería, una carnicería, una fábrica de tejidos y una de papel.
- Explotar un polideportivo, un club hípico y una casa de colonias infantiles.
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