El abuso de derecho en arrendamientos urbanos y comunidades de propietarios

El abuso de derecho en arrendamientos urbanos y comunidades de propietarios

El abuso de derecho en arrendamientos urbanos y comunidades de propietarios

La norma según la cual todo derecho debe ejercitarse conforme a la exigencias de la buena fe, que no admite el abuso de derecho ni su uso antisocial, está en la base de todo ordenamiento jurídico (artículo 7 del Código civil). Hay abuso  o uso antisocial de derecho cuando por la intención del autor o las circunstancias en que se realiza un acto se sobrepasan los límites del ejercicio de un derecho, con daño para tercero y sin beneficio para el agente. La doctrina del Tribunal Supremo ha remarcado en el abuso de derecho la naturaleza antisocial del daño que se inflige a un tercero. Su aplicación por los tribunales tiene carácter restrictivo; por su excepcionalidad sólo se aplica en casos patentes y manifiestos (Tribunal Supremo, 11-6-1995).

El artículo  9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que tanto el cumplimiento de las obligaciones como el ejercicio de los derechos se acomodará a las reglas de la buena fe, rechaza el manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho y el fraude de ley. Hay fraude de ley en los actos realizados al amparo de una norma que persigan un objetivo contrario a las normas jurídicas  o prohibido por éstas. El fraude de ley  no impide la aplicación de la norma que se ha tratado de eludir. Hay fraude de ley cuando se celebra un contrato de alquiler de temporada y en realidad se trata de un alquiler de vivienda habitual. No hay ningún precepto similar en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ni en las leyes de propiedad horizontal, para las que es de aplicación el Código civil.

Supuestos de abuso de derecho en arrendamientos urbanos

Dado lo general de la definición, se explica mejor el abuso de derecho aplicado a casos concretos.

No hay abuso de derecho:

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Hay abuso de derecho:

  • En una acción de desahucio por necesidad del arrendador, si éste tiene otra vivienda reclamada en un proceso anterior por el matrimonio de un hijo que no se celebró y la vivienda no se ocupó.
  • Si se lleva a cabo una donación de vivienda para alegar causa de necesidad del arrendador.
  • En una acción de resolución por obras inconsentidas, si se prueba que el administrador, como representante del propietario, las ha autorizado.
  • Si se pretende una rescisión por obras no consentidas si éstas no son de suficiente entidad.
  • Por pretender un desahucio porque la renta que paga el inquilino es muy baja o muy inferior a la de mercado.
  • Cuando el inquilino pretende ejercitar el derecho de retracto fuera de plazo (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) demandando al legítimo comprador (Tribunal Supremo, 27-3-1989).
  • Es abuso de derecho una acción de resolución del arrendamiento de local de negocio por traspaso – siempre que se pacte necesario el consentimiento del arrendador para traspasar -, si el arrendador conoce y consiente la ocupación del local por el tercero y ha cobrado una participación (Tribunal Supremo, 8-6-1992).
  • Cuando se ejercita una acción por expiración de un subarriendo,  si éste se ha realizado para no aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos (simulación) y en realidad se ha concertado un arrendamiento de vivienda.
Doctrina del Tribunal Supremo sobre abuso de derecho en propiedad horizontal

La doctrina del Tribunal Supremo (véase la sentencia de 1.2.2006, rec 1820/2000) se resume en los siguientes puntos:

  • Hay abuso de Derecho cuando la comunidad de propietarios usa la Ley con mala fe o con un fin no legítimo en perjuicio de uno o más comuneros y sin obtener ningún beneficio amparado por la legalidad.
  • El principio de igualdad prohíbe las desigualdades injustificadas,  no fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios generalmente aceptados.  No se puede exigir a un comunero que retire el aire acondicionado de la fachada si otros condueños también lo instalaron en la fachada.
  • Aunque dos comuneros hayan realizado obras similares en elementos comunes sin autorización de la comunidad de propietarios no se vulnera el principio de igualdad por el hecho de que la comunidad no reaccione con la misma celeridad para exigir su reposición al estado original.
  • No es suficiente que exista una obra autorizada por la comunidad de propietarios para que se consideren abusivas las acciones ejercitadas por la comunidad frente a nuevas alteraciones o modificaciones similares a las autorizadas. Se puede prohibir en unos nuevos estatutos los cerramientos de balcones sin perjudicar los preexistentes.

Según el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya,  Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 25-4-2013, no hay abuso de derecho de la comunidad de propietarios cuando se opone al cerramiento de una terraza  por un propietario. Tampoco lo hay si la comunidad de propietarios demanda a un propietario porque ha cerrado la terraza de una manera prohibida en los estatutos, aunque sea con una cristalera o una estructura de aluminio desmontable.

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