Creo por mi experiencia como abogado experto en la Ley de Arrendamientos Urbanos que cuando una persona avala a un inquilino no sabe bien a lo que se obliga.
En este artículo quiero explicar qué es el aval y hasta donde llega la responsabilidad patrimonial del avalista o fiador.
Concepto de aval
El deudor arrendatario está constreñido al cumplimiento de sus obligaciones. La principal es el pago de la renta y las cantidades asimiladas a ella. También responde de los desperfectos de la finca mientras dure su posesión.
El avalista o fiador es la persona que se obliga a cumplir las obligaciones del deudor a través de un contrato con el casero. En el contrato de alquiler este contrato está un tanto «disimulado». Se expresa simplemente mencionando que tal persona es el avalista.
El Código civil no exige el acuerdo escrito; el pacto verbal de fianza es válido. El problema del pacto verbal es la prueba de su existencia.
El avalista puede ser una persona o ser varias.
Obligaciones del avalista
Puesto que la obligación del fiador está destinada a cubrir el incumplimiento de una obligación del deudor el avalista no se obliga a más de lo que se obliga el inquilino.
Pero puede obligarse a menos.
El contrato de alquiler puede limitar el aval. El avalista responderá hasta una cantidad determinada o por unos conceptos: la renta, los desperfectos en el inmueble o la actualización de la fianza. O por un plazo.
Si en el contrato de arrendamiento no se dice lo contrario expresamente el fiador garantiza el cumplimiento de la totalidad de las obligaciones del deudor arrendatario sin límite alguno. Así son la mayoría de los avales.
La fianza se puede pactar con beneficio de excusión, también llamado de orden, o sin él. Si el avalista tiene este beneficio el arrendador acreedor sólo podrá exigirle el pago si el deudor principal no paga y no tiene bienes con los que responder. Naturalmente todos los avales personales se pactan sin beneficio de excusión.
El avalista puede obligarse subsidiariamente o solidariamente. En el primer supuesto responderá de las obligaciones que el arrendatario no pague y de las que no pueda responder con su patrimonio. Si el aval es solidario el acreedor puede actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente. En el aval solidario el fiador no tiene el beneficio de excusión de los bienes del arrendatario deudor.
Si hay varios fiadores y no se pacta la solidaridad cada uno de ellos responde por una parte de la deuda.
Derechos del avalista
Salvo pacto en contrario el avalista tiene derecho a ser indemnizado por el deudor arrendatario ( artículo 1838 del Código civil).
La indemnización comprende:
- La cantidad total de deuda.
- Los intereses legales devengados por ella desde el pago al arrendador.
- Los gastos ocasionados.
- Los daños y perjuicios.
El fiador puede reclamar contra el deudor principal si el acreedor le demanda judicialmente para el pago.
Casero y aval
Para el arrendador es muy interesante que haya un avalista. Tiene más posibilidades de cobrar lo que el inquilino le deba.
En un contrato de alquiler con aval el arrendador debe tener en cuenta lo siguiente:
- El avalista debe ser siempre un tercero no arrendatario. Si hay varios arrendatarios todos son deudores de todo lo que se deba.
- Si un inmueble va a ser ocupado por más de una persona todos deben figurar, en la medida de los posible, como arrendatarios. en caso contrario que los ocupantes no arrendatarios sean avalistas.
- El aval debe pactarse siempre sin beneficio de excusión y ser solidario. Un ejemplo de cláusula de aval que no cumple con lo dicho: R D. G., con DNI xxxx, mayor de edad, con domicilio en xxxxxx, se constituye como avalista del arrendatario xxxx.
El casero o arrendador debe tener muy en cuenta que las obligaciones del avalista desaparecen cuando el contrato de alquiler entra en tácita reconducción. Con la excepción de que el fiador o avalista haya consentido la tácita reconducción, o se haya pactado que su obligación se mantenga en la tácita reconducción.
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Desistido el arrendatario inicial del contrato de #alquiler de #vivienda , seguido de la expresa voluntad de la pareja de continuar en su uso, el aval en su día prestado quedó extinguido
AP Madrid, Sec. 11.ª, 10-2-2022#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
