La resolución del contrato de alquiler de local por la imposibilidad de obtener la licencia de actividad

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de 28-09-2010, da por resuelto el contrato de alquiler de un local de negocio (contrato para uso distinto de vivienda), porque el local no cumple las condiciones para obtener la licencia de actividad.

Puede ser frecuente en actividades muy reguladas por la Administración: lugares de culto, bares y restaurantes, teatros y cines. En ciudades como Barcelona toda la actividad comercial está sometida a autorización administrativa.

Dice la sentencia que

” (..) Procede analizar la supuesta inhabilidad del objeto arrendado, puesto que tras la intervención preceptiva de un ingeniero técnico, a los efectos de obtener la licencia de actividad por parte del ayuntamiento de Valencia, la arrendataria tuvo conocimiento de que el altillo de obra situado en el local impedía la concesión de la referida licencia, al no alcanzarse la altura requerida por la normativa aplicable, de 2’50 metros. Esta circunstancia hace efectivamente inhábil el local arrendado para la finalidad de local comercial, en virtud de lo dispuesto en el RD 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo (…)

(…) nos encontramos ante un contrato de arrendamiento que tiene como contenido el “uso” de un inmueble para la finalidad de local comercial, tal y como queda reflejado en el contrato suscrito por las partes en su estipulación I (“arrendamiento para uso distinto del de vivienda”), y habiéndose acreditado que no se iba a conceder la licencia de actividad, precisamente por no cumplir con las condiciones mínimas de altura para el desarrollo de tales actividades comerciales, queda perfectamente acreditada la inhabilidad del objeto para el cumplimiento de sus fines contractuales, lo que entra de plano en el ámbito conceptual del aliud pro alio.”

Aliud pro alio, en latín “una cosa por otra”. Básicamente usado en el contrato de compraventa, significa que en una relación contractual una de las partes no cumple con la prestación u obligación pactada. Comprende tanto el supuesto de entrega de una cosa distinta a la acordada, como el de la imposibilidad de cumplimiento por inhabilidad del objeto, bien por no servir al uso al que se le quiere destinar o porque el adquirente o arrendatario no queda satisfecho con el inmueble entregado.

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