¿Cuándo el arrendador no tiene obligación de conservar la vivienda?

¿Cuándo el arrendador no tiene obligación de conservar la vivienda?

¿Cuándo el arrendador no tiene obligación de conservar la vivienda?

El alquiler es un contrato de obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario. Las del primero son entregar la finca y conservarla en estado de servir al uso convenido.

Pero en Derecho 2 +2 no siempre son 4.

El deber del arrendador de conservar la vivienda no existe cuando hay una gran desproporción entre la renta que recibe y el gasto de las obras necesarias.

Tal situación se daba, y se continúa dando, en los contratos de renta antigua. Los regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La jurisprudencia que sigue se refiere a estos arriendos.

Jurisprudencia del Tribunal Constitucional

La Sala Primera del Tribunal Constitucional falló, sentencia 3788/1993, de 22-9-1995 (recurso 249/1995), que es contraria a la buena fe la pretensión de la inquilina que paga una renta mínima de que el arrendador realice una obra de conservación de una cuantía desproporcionada.

El TC argumenta:

  • El de alquiler es un contrato con prestaciones para ambas partes: renta a cambio del uso temporal de una finca (artículos 1543 y 1274 del Código Civil). Una obligación es consecuencia de la otra y deben ser equivalentes.
  • En los arriendos de renta antigua desaparece la equivalencia de prestaciones. Por la prórroga legal o forzosa  (art. 57 LAU), y el sistema de limitación de rentas. Es decir: la cesión del inmueble no es temporal y la renta aumenta poco.
  • Por aplicación del principio de buena fe contractual (artículos 7.1 del Código Civil y 9 de la LAU 1964), la exigencia del arrendatario al arrendador de que cumpla la obligación legal (arts. 1554-2º CC y 107 LAU 1964) de realizar las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir es injusta cuando requiera unos gastos considerables, por lo que los Tribunales no pueden acceder a ella. El arrendador, vinculado forzosamente al inquilino, no tiene que sufragar gastos cuantiosos de unas reparaciones que le exige quien paga una renta ínfima.
  • Esta interpretación se adecua  a lo dispuesto en el art. 3.1 del Código Civil: las leyes se interpretarán atendiendo a la realidad social del tiempo en que se aplican. Trata de mantener  la equivalencia de las prestaciones o el mayor equilibrio o reciprocidad de intereses (art. 1.289 CC) entre las partes contratantes.
Sentencias de Audiencias Provinciales

La Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25ª, sentencia 511/2010, de 19-10, considera abusiva la pretensión del arrendatario que exige unas obras de reparación cuyo importe es superior a 1.600 mensualidades (33 años de renta). Además, dichas obras son una reconstrucción del inmueble, no una simple conservación.

Lo mismo resuelve la Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 7ª, sentencia 151/2009, de 18-3. No cabe obligar al arrendador a reparar el deterioro estructural del inmueble, pues se vulnera el principio de la reciprocidad de prestaciones. En este caso la renta era de 750 € anuales. Esta sentencia también hace hincapié en la conducta de los locatarios. Vigente el contrato no instaron al arrendador a efectuar reparaciones, ni las hicieron ellos para reclamárselas.
Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona

La Audiencia de Barcelona, Sec. 4ª,  sentencias 75/2007, de 14/2, y de 13 de marzo de 2003, tampoco acepta que el arrendador tenga la obligación de realizar las obras necesarias por la desproporción entre su coste y la renta que paga el inquilino (menos de 120 € mensuales).

La Audiencia catalana dice que el artículo 107 LAU 1964 impone al arrendador una obligación incondicional de realizar las obras de reparación necesarias para conservar la finca. Sin embargo, de ahí no puede desprenderse que en la aplicación del precepto pueda actuar el juez de forma automática  y desconectada del resto del ordenamiento. Las prestaciones del contrato han de guardar un equilibrio, viniendo obligado el arrendador a mantener la vivienda en buen estado  a cambio de la renta que percibe. Pero cuando la finca se halla en un estado  de deterioro que exige cuantiosas inversiones tales obras no se pueden considerar de mantenimiento.

La sentencia de la Sección 13ª de 25-4-2.000 dice que la obras necesarias son aquellas indispensables para que la cosa pueda servir al uso pactado,  y aquellas sin las cuales la finca quedaría inservible. Pero, a la vez, este concepto ha de relacionarse con el contexto contractual definido por los derechos y obligaciones recíprocos de las partes. Cuando se advierte un desequilibrio en la equiva.lencia de las prestaciones  ha de desecharse el concepto de necesidad. Que el importe de las obras excediera de forma exorbitante la renta implicaría aceptar un  ejercicio antisocial del derecho  por el arrendatario.
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