Actividades ilícitas e insalubres que conllevan la resolución del contrato de alquiler

Actividades ilícitas e insalubres que conllevan la resolución del contrato de alquiler

Actividades ilícitas e insalubres que conllevan la resolución del contrato de alquiler

El artículo 27.2. e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador instar la rescisión o resolución del contrato de alquiler si en la vivienda se llevan acabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Sobre el ruido como actividad molesta que puede llevar a la resolución del contrato de alquiler podéis leer este artículo.

Hay que tener en cuenta que muchas actividades pueden ser, a la vez, de 2 o más clases.  Casi todas las actividades son molestas para terceros, además de insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Insalubre es casi un sinónimo de nocivo.

En este artículo sólo trataremos de algunas actividades ilícitas e insalubres.

Dada la amplitud de la norma, es necesario acudir a la jurisprudencia menor, la de las Audiencias Provinciales, para ver en que pueden consistir estas actividades. La lista no es exhaustiva; las actividades ilícitas y las insalubres  pueden ser de muy diversa índole.

Actividades ilícitas

Las 2 actividades ilícitas más frecuentes son el tráfico de drogas y la prostitución. Por lo menos en la rescisión de contratos de alquiler.

La prostitución como tal no es ilícita. Prostituirse no está prohibido. Sin embargo, se alude en alguna sentencia a ella como una actividad inmoral, al margen de la valoración legal que tenga (Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 28-2-2013).

El ejercicio de la prostitución en un piso causa molestias importantes a los vecinos del inmueble: tránsito de personas, llamadas por el interfono, por habitantes menores de edad, depreciación del precio de los pisos, rescisiones de alquileres de viviendas, suciedad. Estas molestias son suficientes para rescindir el alquiler. En algunas (Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 28-2-2013) se ve agravada la actividad por ser notoria –  y basta que lo sea para los vecinos afectados.

La actividad que sí es ilícita es el tráfico de drogas. Si en el caso de la prostitución es importante que sea molesta para los vecinos, en el caso de las drogas no es relevante. Ni tan siquiera es necesario que haya una condena penal; basta que se constate el tráfico. Fue el caso de un bar en la sentencia de la Audiencia de Ciudad Real, 23-5-2007. Pero será más fácil resolver el contrato si hay sentencia penal previa (Audiencia de Albacete, Sec 1ª, 21-12-2015), porque el tráfico ya queda probado.

El consumo de drogas puede no ser ilícito, pero sí muy molesto y peligroso para los vecinos del inmueble. Pensad en el olor que despide un porro; o en las jeringas que se encuentren en un portal.

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Actividades insalubres

Son actividades insalubres todas aquellas que pueden ser nocivas para la salud de las personas. Generalmente serán, a la vez, molestas y peligrosas. Un supuesto cada vez más frecuente en Barcelona es la acumulación de basura en viviendas (síndrome de Diógenes).

Muchos casos están relacionadas con animales, domésticos o no.

En la sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sec 4ª, 16-12-2008, se declara insalubre tener 15 perros en un local de 15 metros cuadrados.

La de la Audiencia de Murcia, Sec 3ª, 2-1-2003, rescindió un contrato de alquiler de vivienda por las molestias que ocasionaban 28 perros y 6 gatos en un piso, además de la falta de condiciones higiénicas de los mismos. En este caso fue muy importante para probar los hechos un informe de la Policía Local.

Una sentencia muy de Barcelona es la de la Audiencia de la misma ciudad, Sec 4ª, 5-12-2007. Se rescinde un contrato de arrendamiento porque la esposa del inquilino se dedica a dar comida a las palomas. La acumulación de comida en las terrazas vecinas, y los excrementos en terrazas y cubiertas, generaban suciedad, malos olores y ruidos. En este caso no había ninguna denuncia ante el ayuntamiento, ni queja del resto de propietarios del edificio. Pero era irrelevante en el contrato de alquiler, que sólo obliga a arrendador y arrendatario.

La acción del arrendador contra sus arrendatarios no es incompatible con la acción de cesación de actividades molestas de la comunidad de propietarios, que se dirigiría contra el inquilino y el propietario.

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