Nueva regulación del alquiler de vivienda a partir del 6 de junio de 2013

El 6 de junio de 2013 ha entrado en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, reforma de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos. También modifica algunos artículos de la Ley de enjuiciamiento civil y crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que regulará un futuro Real Decreto,  con la finalidad de ofrecer información de personas que tengan precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago y que hayan sido condenadas en un procedimiento de desahucio; tendrán acceso a dicha información  los propietarios de inmuebles,  personas físicas o jurídicas, que deseen suscribir contratos de arrendamiento. El Gobierno quiere evitar que los propietarios no saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a tener un inquilino que no pague.

La reforma de la Ley de arrendamientos urbanos es la más importante desde que entró en vigor (1 de enero de 1995). Se da nueva redacción, total o parcialmente, a los  artículos 4, 5.e), 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16.4, 17, 18, 19, 20.2, 23, 24, 25.8, 27, 35 y 36. Si tenemos en cuenta que la Ley tiene 36 artículos podemos decir que estamos ante una nueva ley de arrendamientos: tenemos una regulación para los arrendamientos de vivienda concertados antes del 6 de junio de 2013 y otra para los concertados con posterioridad a esta fecha.

Novedades:

Régimen jurídico aplicable a los contratos de alquiler de vivienda. Se refuerza la libertad de pactos dando prioridad a la voluntad de las partes, que podrán pactar sumisión a mediación o arbitraje  y señalar direcciones electrónicas para notificaciones.

Arrendamientos excluidos. El arrendamiento temporal con fines turísticos queda excluido del ámbito de aplicación de la Ley de arrendamientos urbanos (en Catalunya hay legislación propia). No hay modificación para los apartamentos de particulares arrendados por temporada (artículo 3.2).

-  Duración del arrendamiento: se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La prórroga obligatoria -duración mínima del contrato de alquiler- pasa de cinco  a tres años. Agotado este periodo el contrato se prorroga un año más, prórroga tácita, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar (antes eran tres),  siempre y cuando no se hayan pactado  otros periodos en el contrato (artículos 9 y 10).

- Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares aunque no se hubiese previsto expresamente así en el contrato, si bien se requiere que haya transcurrido al menos el primer año de duración del contrato (artículo 9.3).

- Posibilidad de desistimiento por el arrendatario en cualquier momento, una vez  hayan transcurrido al menos seis meses y lo notifique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar que el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir ( artículo 11).

- Venta de la casa en alquiler e inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Un comprador que adquiera una vivienda alquilada no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, cuando dicho contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (artículos 13 y 14).  En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la reforma, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos  (Disposición final segunda).

Separación, divorcio o nulidad de matrimonio del arrendatario. El cónyuge a quien se atribuye el uso de la vivienda arrendada pasa a ser el titular del contrato (artículo 15).

- Subrogación por muerte del arrendatario. Posibilidad de pacto de renuncia al derecho de subrogación del arrendatario en contratos de duración superior a tres años (artículo 16).

Pago de la renta con reformas: Puede acordarse que, durante un plazo, la obligación del pago de la renta se reemplace por el pago por el arrendatario de reformas o rehabilitaciones en el inmueble (artículo 17.5).

- Revisión de las rentas: Libertad de pactos entre las partes para actualizar la renta  durante toda la vigencia del contrato. En defecto de pacto la renta se actualizará según la variación anual del IPC (artículo 18).

- La realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual (con determinadas condiciones). Nuevo art 19.2.

- Gastos generales y de servicios individuales. Cabe el incremento anual por acuerdo de las partes durante la vigencia del contrato, salvo los tributos (art. 20.2). Por ejemplo, los gastos ordinarios de comunidad de propietarios.

- Obras del arrendatario. Condiciones para que el arrendatario haga obras en la vivienda (art. 23)

- Arrendatarios con discapacidad. Condiciones para la realización de obras de adaptación en la vivienda para inquilinos discapacitados y mayores de 70 años, así como  sus cónyuge o familiares, siempre que las obras no afecten a elementos comunes (art 24).

- Derecho de adquisición preferente de la vivienda por el arrendatario en caso de venta. Cabe pacto de renuncia del arrendatario a este derecho. En tal caso el arrendador deberá  comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa (art 25.8).

- Fianza. Durante los tres primeros años de duración del contrato la fianza no estará sujeta a actualización. Cuando el arrendamiento se prorrogue la fianza podrá incrementarse o disminuirse. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza (artículo 36). 

- Agilización del desahucio exprés.: Esta es la novedad más significativa, recogida en el nuevo apartado 4 del artículo 27. La resolución del contrato de alquiler tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente de pago de las rentas al inquilino y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes o conteste aceptando la resolución del contrato. El inquilino puede enervar la acción abonando lo que debe. Para todo ello será necesario que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad y que se haya estipulado que quedará resuelto por falta de pago de la renta  y que deberá restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador.

Régimen transitorio: los arrendamientos urbanos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la nueva Ley.

Junio de 2013

 

This entry was posted in Alquiler, Arrendador, Arrendatario, Nueva Ley de arrendamientos urbanos, Temas sociales, Vivienda. Bookmark the permalink.

2 Responses to Nueva regulación del alquiler de vivienda a partir del 6 de junio de 2013

  1. luisa says:

    Tengo un inmueble y lo voy a alquilar y se va a pactar un contrato de vivienda pero en el objeto del contrato la parte arrendataria quiere que se ponga que destinará a centro de formación, pero yo no estoy conforme ¿va contra la ley?

    • joseptermens says:

      Si se va a dedicar el inmueble a centro de formación, no se puede hacer un contrato de alquiler de vivienda. Debe hacerse de uso distinto de vivienda.

Deja un comentario