¿Quién paga los gastos de las terrazas de uso privativo?

Este artículo es un comentario sobre la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, nº 583/2011, de 21/12,  ponente Jordi Seguí Puntas.. que deja bien claro a cuenta de quién son los distintos gastos de las terrazas a nivel que sean cubierta de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

En la normativa de propiedad horizontal de Catalunya, contenida en el Libro Quinto del Codi civil de Catalunya, las cubiertas son elementos comunes (art 553-41). Los elementos comunes pueden ser de uso restringido, (art 553-38.2, 2), en cuyo caso los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y mantenimiento corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de ellos, salvo que las reparaciones  se deban a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afecten y beneficien a todo el edificio, que serán a cuenta de la comunidad, salvo que sean consecuencia de un mal uso del elemento común. También pueden ser de uso exclusivo (art 553-42.2) de uno o varios elementos privativos. Observese que el redactado de los dos artículos no coincide, pero tanto la doctrina como la jurisprudencia coincide en que los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo o restringido de los elementos comunes asumen los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refacción y los demás gastos extraordinarios son comunes. Es el caso de la mayoría de las terrazas de áticos y sobreáticos, que también pueden ser elementos privativos si así lo dispone el título constitutivo o los estatutos. Además, el reparto de cargas también es así si las terrazas son elementos comunes. 

En la sentencia que comentamos los propietarios de un ático con una terraza de uso exclusivo, que también es cubierta del edificio, realizaron unilateralmente la sustitución de la tela asfáltica de la misma, dada su antigüedad y estado, que originaba filtraciones de agua en el piso inferior, sin que el pavimento de la terraza y los tiestos y jardineras que había en ella  tuvieran la menor influencia en dichas filtraciones, según lo que en el juicio de primera instancia  aseguraron los peritos.

Cuando los propietarios del ático reclamaron el coste de la reparación a la comunidad de propietarios, ésta se negó a pagarlos. Como hemos comentado, los gastos estructurales, de refacción y los extraordinarios de los elementos comunes de uso privativo son a cargo de la comunidad de propietarios y tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación condenaron a la comunidad a abonar los gastos pagados y probados por los propietarios del ático. Pero no a la misma cantidad.

En efecto, la sentencia de primera instancia condena a la comunidad de propietarios a pagar el importe de la tela asfáltica y su instalación, 19.241,30 €, considerando que no debe pagar el precio de la sustitución del pavimento u otros gastos. Sin embargo, la sentencia de la AP de Barcelona condena a la comunidad al pago de 51.111,87 €,  todos los gastos sufragados por los propietarios del ático, argumentado que no hay ninguna evidencia de que la sustitución de la tela asfáltica fuera posible sin tocar el pavimento cerámico que la recubría y porque la prueba practicada – peritaje – demuestra que la nueva cubierta es de una calidad similar a la del pavimento sustituido y que la totalidad de los gastos para sustituir la tela asfáltica y el pavimento están justificados.

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57 Responses to ¿Quién paga los gastos de las terrazas de uso privativo?

  1. gesfinmar says:

    Pienso que muchos de esos propietarios desconocían la obligación de la comunidad de conservación del edifcio, no sería la primera vez, si hubieran tenido una correcta información sobre el tema se hubieran ahorrado mucho dinero, me asalta la duda si contaban con un profesional que les pudiera orientar.

  2. He llevado varios casos como los que describes y es tal y como lo describes. Salvo que en el Título constitutivo de la comunidad de propietarios figure otra cosa, los gastos de mantenimiento ordinarios de la terraza comunitaria de uso privativo y excluyente serán a costa del propietario que no podrá hacer en dicha terraza obra o alteración estructural alguna. En cuanto a las obras de carácter estructural, las mismas son competencia y responsabilidad de la comunidad de propietarios.

    El propietario deberá conservar la terraza en buen estado, desatascando sumideros, etc. pero si hay que cambiar, por ejemplo, la tela asfáltica, será a cargo de la comunidad de propietarios.

    • Hola Borja.
      Gracias por el comentario. El tema es claro, pero yo he tenido casos en que no se ha peritado el estado del pavimento ni la conservación de la terraza por el propietario y la obra la ha pagado la comunidad, sin que los copropietarios conozcan sus derechos..
      Un saludo

    • Hola Borja.
      Es como dices, efectivamente, aunque yo he tenido algún caso de reparación de terrazas a a cargo de la comunidad sin peritaje, sin saber el origen del daño.
      Saludos
      Josep

      • Es lógico si tenemos en cuenta lo que he dicho. Se trata de un elemento común (independientemente de que su uso sea exclusivo y excluyente) y por tanto, salvo que la comunidad acredite que el daño es consecuencia del mal uso por parte del propietario, será la que deba hacer frente a los gastos de conservación y mantenimiento de dicho elemento. Por lo tanto de no existir peritaje por ninguna de las partes se presumirá que el daño no es culpa del propietario ni de nadie y como elemento común, la responsable de mantener el mismo, será la comunidad de propietarios.

  3. Entiendo que los responsables de la comunidad tienen la obligación de peritar el origen de los daños de la terraza. El estado del pavimento puede influir en la estructura de la cubierta, por no hablar de sumideros, desagües, plantas…..

  4. Emilio Aparicio says:

    Yo ahora mismo tengo un tema muy parecido con un problema, que mis clientes en su día -hace quince años- repararon por su cuenta y no repercutieron el coste a la comunidad. Ahora tengo que demandar la reparación, pero me van a alegar, con toda seguridad, que el problema radica en la inadecuación de la obra ejecutada en su día. El perito contratado me dice que no tiene nada que ver con la obra ejecutada en su díoa, pero como el perito judicial diga que si, no las voy a tener todas conmigo. Ya os informaré del resultado final.

  5. MÓNICA says:

    Hola. Tengo una duda en relación con las “terrazas cubiertas” que seguro podréis aclararme. En un supuesto de daños en un local por filtraciones de agua provinientes de la “terraza cubierta” de la vivienda inmediantamente superior ¿qué ocurre si la “terraza cubierta” es sólo cubierta de un local (y no de todo el edificio) y en el Registro de la Propiedad se indica expresamente que la vivienda en cuestión “tiene una terraza-cubierta”? ¿podría entenderse que atendiendo al Registro de Propiedad la vivienda es la propietaria de dicha terraza, es decir, que fuera un elemento privativo? si fuera así, ¿la comunidad de propietarios seguiría siendo la responsable por daños estructurales en la misma? Muchas gracias y saludos.

    • Hola Monica.
      Todas las terrazas que son cubiertas lo son sólo de alguno o algunos elementos privativos del edificio. Así, la terraza de un ático es la cubierta de uno o dos pisos. La cubierta no puede ser nunca un elemento privativo. Si lo es la terraza, la responsabilidad del propietario se limita a la conservación y mantenimiento del suelo de la misma, pero la estructura siempre es elemento común. Lo que ocurre es que hay que peritar el origen de las filtraciones de agua. Si es un problema de conservación/mantenimiento del suelo o pavimento el responsable es el comunero; si el problema es estructural los gastos los tiene que pagar la comunidad.
      Saludos.

  6. MÓNICA says:

    Sí, soy abogada de Correos.

  7. Hola Josep,
    Tengo una duda en relación con las “terrazas cubiertas”. En un supuesto de daños en viienda inferior por filtraciones de agua provinientes de la “terraza cubierta” del ático inmediantamente superior ¿qué ocurre si el pavimento de gres tienen cierta edad y el propietario del ático escoge un material de superior calidad argumentando que el gres original no existe? ¿se puede entender que la diferencia entre material original y material de más calidad la diferencia vaya a cargo del propietario ático? Saludos.

  8. rinxolos says:

    Hola, mi terraza es cubierta de un local, o sea que es un elemento comun. Y ahora se tiene que sustituir el pavimento de gres, por ser defectuoso de construccion. Pero han pasado ya los tres años de garantia de acabados. La comunidad se niega a pagar, por que dice que el titulo constitutivo pone que los gtos de conservacion, mantenimento y reparacion seran a cargo de los propietarios. Mi pregunta es: Qual es el orden de preferencia primero no tendria que ser la ley o el libro quinto en catalunya, que unas normas impuestas por el promotor el dia que hizo la obra nueva? Agradeceria a alguine que me puediera ayudar. Muchisimas gracias.

  9. Yolanda says:

    Buenas noches, queria hacer una consulta resoecto a unas terrazas y unos patios de luces de una comunidad de propietarios horizontal, en la reunionlos propietarios quedaron en qu se pagarian unos 140 euros para las reparaciones de las terrazas y patios de luz, como ya he dicho somos u acomunidad de propietarios horizontal y los unicos q no disponemos ni de terraza ni de patio somos nosotros, estoy en la o obligacion de pagar estos gastos:-, yo entiendo que no. La comunidad esta dispuesta por 6 casas y en los bajos hay locales comerciales. Agradeceria una respuesta y asi poder fundamentarlo correctamente. Gracias

    • ¿La comunidad está compuesta de casas o de pisos? ¿Tienes el título constitutivo de la comunidad de propietarios? El administrador de fincas debe tenerlo, consiguelo y escríbeme de nuevo.
      Saludos.

  10. Andreu says:

    Hola soy Andreu, agradecería mucho una respuesta a mi pregunta, muchas gracias.

    ¿Quien paga la reparación de un tabique roto?, es un segundo tabique interior de la pared que da a la fachada. consta de pared de tocho visto-cámara de aire- y tabique interior.

    Esta pared, está en una vivienda de un bloque de pisos. El propietario quiere que la comunidad pague la reparación, pero la comunidad considera que el tabique es suyo, pues está dentro de su vivienda, además los inquilinos que han dejado el piso hace poco no eran personas muy cuidadosas que digamos, pues durante más de 10 años no fueron nada respetuosos con las cosas comunes y con los demás vecinos, por lo que la comunidad cree que fueron ellos los responsables de la rotura. El constructor dice que es algo muy extraño, el tipo de rotura del tabique hacia dentro, parece como si hubieran atornillado algún mueble muy pesado y el tabique hubiera cedido, añadiendo además que en todo el edificio en doce años no ha habido ningún caso parecido en ninguna de las otras 31 viviendas ni 12 locales. Es un edificio en muy buen estado en general, certificado por un arquitecto, “además muy sólido” palabras textuales del mismo.

    un saludo

    • Hola Andreu. Gracias por la confianza y por leer mis artículos. Cada vez recibo más consultas, más o menos complejas, pero esto no es un servicio gratuito, no puede serlo. Estoy seguro de que entiendes el motivo. Si quieres una respuesta por email, te ruego ingreses 20 euros en la siguiente cuenta: 2100 0830 79 0102261479, Caixabank. Si lo deseas podemos concertar una visita. Muchas gracias Un saludo Josep Térmens.

      • Andreu says:

        Hola buenas soy Andreu, si, desearía la respuesta por e-mail. Mañana día 08/06 ingresare los 20 €, en el ingreso haré constar Andreu-pregunta sobre tabique.

        un saludo y gracias

  11. Andreu says:

    Hola soy Andreu, sr. Térmens necesito la respuesta a mi pregunta lo antes posible, el ingreso de 20 €, esta hecho del dia 08/06/2012 s/terminos.

    • Hola Andreu.

      Las viviendas son elementos privativos y los tabiques forman parte de los elementos privativos. Si fuera una pared maestra sería un elemento común del edificio, por tanto el coste de la reparación corresponde al propietario y no a la comunidad, aunque sea un tabique pegado a la fachada según me dices. En todo caso el propietario debe reclamar el pago de los desperfectos a los inquilinos que ocupaban la vivienda. Saludos Josep.

  12. MARTA says:

    Hola Josep, me gustaría hacerte una pregunta en relación con los lucernarios instalados en las cubiertas. En caso de que un local sufra filtraciones a causa del mal estado de la cubierta comunitaria, incluido los lucercnarios, los cuales fueron instalados por el propietario de dicho local, ¿quién es el responsable de responder por los daños ocasionados por las filtraciones y arreglar la cubierta? Entiendo que sería la comunidad en todo caso, pues entiendo que los lucernarios, una vez instalados en la cubierta, forman parte de la estructura de la misma. No lo tengo claro, espero que puedas ayudarme. Muchas gracias.

    • Hola Marta.
      1.- No acabo de entender la pregunta. ¿El lucernario está instalado sobre la cubierta? Intenta ser lo más descriptiva posible, por favor.
      2.- En el blog todo el mundo está invitado a participar, pero las consultas no pueden ser gratuitas. No pueden serlo porque implica trabajar gratis, seguro que lo entiendes.
      3.- Si quieres una respuesta por email, por favor, ingresa 20 € en la siguiente cuenta: 2100 0830 79 0102261479, Caixabank. Si lo deseas podemos concertar una visita.

      Saludos
      Josep.

  13. rocio delgado says:

    Hola, tengo una terraza exterior, que a su vez es la cubierta del porche del vecino de abajo. Hubo filtraciones y en agosto del 2010 tuve que cambiar la tela asfáltica. Para ello tuve que levantar el ensolado (de muy alta calidad) y cambiarlo por otro de inferior calidad. El vecino se niega a abonarme las obras. ¿Puedo reclamarle las cantidades aún?

  14. Tigran says:

    Hola, mira quería hacerle una consulta. Tenemos un problema de filtración en la comunidad que viene a raíz de el deterioro de la tela asfaltica de una terraza comunitaria de uso privativo. Entiendo que la obligación es de la comunidad de cubrir estos gastos, pero el propietario que goza del uso privativo ha echo una obra con ladrillos destinado a una caseta de perro y para plantar sin ningun tipo de permiso a los vecinos, esto podria influir en la responsablidad?

  15. Fran says:

    Tengo ajudicacion de un piso de proteccion oficial y es un primero con una terraza que sólo se puede entrar por mi casa esa terraza de quien es mia o de la comunidad quiero que me conteste una persona que sepa de estos temas

  16. Fran says:

    Tengo ajudicacion de un piso de proteccion oficial y es un primero con una terraza que sólo se puede entrar por mi casa esa terraza de quien es mia o de la comunidad quiero que me conteste una persona que sepa de estos temas yo puedo hacer en la terraza lo que me de la gana ya se entiende sin hacer obras etc pero puedo ponerle setos alrededor para mi intimidad,a los lados tengo dos terrazas yo quedo en medio que puedo hacer gracias

  17. Fanny says:

    Hola, tengo una consulta sobre mi terraza (ático) ya qué el vecino de abjo tiene goteras y hay que arreglarla. La finca tiene 40 años y quiero saber si el coste corre a cargo de la comunidad ó del propietario. La terraza no se ha maltratado, ni tiene plantas, etc etc . Gracias

  18. Celia says:

    Hola soy Adela, actualmente somos los pr3esidentes de nuestra comunidad. Los vecinos del séptimo tienen un duplex y la terraza que tienen de uso privativo, ha filtrado agua a su salón este invierno. La reparación y pintura del mismo corrieron a cargo del seguro de la comunidad.pero siguen las filtraciones y ellos nos exigen que paguemos la comunidad el aislamiento de la misma. El edificio tiene más de 40 años y no ha tenido mantenimiento por parte del propietario. El enslodado es el original. Hace seis o siete años, se reparó el tejado por completo ( lo pagó la comunidad).Estos nuevos vecinos compratron la casa hace 4 años y ahora nos piden que reparemos su terraza que es de uso privativo pero que si sirve de techo a parte del edificio. ¿que obligaciones tiene la comunidad? ¿s obligatirio reparar algo que solo él disfruta y que nó ha tenido mantenimiento por parte de ninguno de los propietarios?.
    Gracias, Josep, espero tu respuesta

  19. ana says:

    Hola, vivo en un bajos con terraza exterior cubierta de uso privado, a quien competen los gastos de reparación de fisuras, cemento desprendido de las paredes y pintura. La terraza es exterior visible desde la cale y por lo que me gustaría saber si se considera dicha terraza como elemento de fachada. Saludos y mucha gracias

  20. BLLA says:

    Hola.

    En mi edificio van a fumigar todas las zonas comunes. Yo vivo en un bajo y tengo el uso y disfrute del patio y el patio también se va a fumigar. En este caso, me podeis decir quien tiene que aumir el coste de la fumigación del patio, ¿yo o la comunidad?

    Gracias por adelantado por vuestra ayuda

  21. aura says:

    EN MI COMUNIDAD SE HA ARREGLADO LA TERRAZA DE USO PRIVADO DEL 1º PORQUE HABÍA FILTRACIONES A LA LONJA DE ABAJO. LO VAMOS A PAGAR TODA LA COMUNIDAD, PERO LOS PROPIETARIOS DE ESE 1º TENÍAN LA TERRAZA ABANDONADA Y RESECA. TAMBIÉN HAN PUESTO BALDOSAS NUEVAS Y DE UN COLOR DISTINTO AL DE LAS DEMÁS TERRAZAS. ES CORRECTO QUE DEBEMOS PAGARLO TODOS?

  22. África says:

    Hola! Me acabo de mudar a un ático con terraza propiedad de la comunidad de vecinos. A la terraza se accede desde el salón de mi casa y desde una puerta que hay en el portal. El administrador nos dijo que cambiáramos la cerradura de esa puerta para que los demás vecinos no puedan acceder, aunque no hay ninguna referencia de esto ni, del uso de la terraza en el contrato. Aún no lo hemos por respeto y por evitar conflictos con algunos vecinos reacios a este cambio de cerradura. El caso es que en alguna ocasión ha subido algún vecino. Con quien más problemas tenemos es con el portero que ha subido en varias ocasiones con visitas y abre esa puerta todas las mañanas para ventilar el portal y la deja abierta toda la mañana quedando así nuestra intimidad, seguridad y pertenencias en peligro y al alcance de cualquiera. ¿Tenemos derecho a cambiar esa cerradura impidiendo así el acceso de los demás vecinos? Aunque es de la comunidad, entiendo que al alquilarla pasa a ser de uso privado(así nos dijo el administrador) ¿Es eso así? Gracias.

  23. Antonio says:

    Hola, me podría aclarar si lo que significa este apartado en la division horizontal del ático que acabo de comprar es que puedo realizar un cerramiento solo pidiendo permiso al ayuntamiento sin necesidad de pedir permiso a la comunidad, tan solo notificar al presidente de la misma la obras a realizar.
    El apartado es el siguiente: “Dichas terrazas podrán ser cubiertas por los propietarios de las viviendas a las que se asigna el uso y disfrute, a su costa y sin que para ello precisen del consentimiento de los restantes propietarios del edificio, pero siempre previa obtención de licencia municipal”
    Gracias.

  24. Santiago says:

    Buenas tardes: Se va a proceder a la impermeabilización del atico donde vivo, y a la rehabilitación de la fachada. Encima del suelo inicial en una parte he colocado una moqueta de césped artificial y en la otra parte un suelo de teka, mis preguntas son: 1º quien desmonta tanto el césped como el suelo de madera? 2º quien lo vuelve a montar? 3º quien corre con los gastos? 4º al hacer la rehabilitación de la fachada todas las plantas que tengo desde hace 10 años, tendrán que ser retiradas y en consecuencia morirán, quien se hace cargo de esos gastos? 5º seria conveniente llevar a un notario y que tomase fotografías del estado actual del atico? Muchas gracias

  25. Sharmis says:

    Hola.
    En una división horizontal en la vivienda de abajo hay un patio hasta la azotea al cual dan unas ventanas de mi propiedad ( en las escrituras pone : ventanas que dan a patio para ventilación y claridad ), el patio está incluido en la propiedad del inquilino del bajo pues es parte de la vivienda.dicho patio sube hasta la azotea correspondiente a su vivienda ( azotea dividida individual), quién se tiene que hacer cargo de las reparaciones y mantenimiento de dicho patio? Alguién sabe?
    Gracias.

  26. carmelo gomez says:

    Hola, hace poco mas de un mes compramos un piso, es un bajo interior, 9 dias despues de hacer la compra se realizó la reunión anual a la que no asistimos porque no sabiamos que se realizaba, tan pocos dias despues de la firma, en ella se aprobaron unas derramas que ascienden a tres pagos de 409€, el origen es : incidencias en fachada, filtraciones i/o producidas por cubierta-terrazas.
    Mi pregunta es si debo pagar estas derramas si no sabiamos nada de ello, y si nuestro piso es interior y no tiene terraza, tampoco sabemos si el mal estado del que hablan es por un mal uso de elemento comun,de uso privativo.
    Tambien sabemos que en el acta del 2013 ya se acordo que se aportarian pptos. y que se aprobarian en la reunion del 2014.
    agradeceria respuesta.
    un saludo

  27. Celso says:

    ¿Que ocurre cuando se trata de la terraza de una vivienda adosada?
    ¿Tiene también la consideración de elemento común?
    ¿Tiene que responder la comunidad de un fallo en la tela asfáltica cuando la terraza hace de cubierta exclusivamente a su propietario?

  28. Pascual Garcia Juliá says:

    Pero ¿y si no hay constituida ni una comunidad de vecinos ni comunidad de propietarios alguna?

    • abogadoarrendamientos says:

      Según el Tribunal Supremo hay propiedad horizontal cuando se dan las condiciones para ello: que un mismo edificio tenga dos o más propietarios

  29. Paloma says:

    Hola, busco un abogado por este mismo tema ya que tengo el problema de humedades y la comunidad se desentiende en el arreglo de la terraza. 654697454 Un saludo

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