Vivienda: concepto y requisitos. La legislación catalana

Este artículo está dedicado a la vivienda a que se refiere la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Primero trataré su concepto y  requisitos, y en el próximo artículo el arrendamiento de vivienda que regula la Ley.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, no nos da una definición de vivienda. El artículo 2.1 dice:

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua define vivienda como un lugar cerrado y cubierto para ser habitado por personas.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y el Diccionario  no se están refiriendo a lo mismo. El Diccionario define lo que es vivienda y la Ley define lo que se considera arrendamiento de vivienda, que es el que regula junto con el arrendamiento de local de negocio.

Sin embargo, de la definición del Diccionario y del artículo 2.1 de la  Ley de Arrendamientos Urbanos podemos sacar una conclusión: una vivienda es un lugar cuyo fin es ser habitado por personas y actualmente no puede considerarse  habitable una edificación que no reúna unas mínimas condiciones y servicios, como un cobertizo, una barraca, una chabola o un corral. Es más, en mi opinión no puede considerarse vivienda, por lo menos a los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, una edificación que no reúna los requisitos exigidos por la legislación vigente para tener la cédula de habitabilidad,  aunque la Ley arrendaticia no la menciona.

La cédula de habitabilidad, que en Catalunya, como todo lo referente a vivienda y urbanismo es competencia de la Generalitat,  es el documento que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos en el Decret 55/2009, que regula las condiciones de habitabilidad que deben tener las viviendas en Catalunya. La cédula acredita, además de la habitabilidad de la vivienda, la solidez del edificio y, dado que caduca a los 15 años,  garantiza que las viviendas cumplan y mantengan unas condiciones de habitabilidad dignas a lo largo del tiempo. Es obligatoria para todas las viviendas y necesaria para alquilar y vender una vivienda y para que las compañías de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones suministren su producto. Por ello, vinculo la habitabilidad con la cédula, aunque en algunos casos no sea exigible, como en los pisos de protección oficial de primera ocupación o en un piso alquilado hace años cuya cédula de habitabilidad haya caducado. Encontraréis jurisprudencia que no exige la cédula de habitabilidad como condición para considerar habitable una vivienda, pero como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, 542/2008, de 8/10, “ha quedado suficientemente acreditado (se encuentran de acuerdo los dos peritos intervinientes  que la vivienda de la que es usufructuaria la demandada, atendido su estado actual no reúne los requisitos mínimos de habitabilidad, y si bien podría considerarse habitable de llevarse a cabo en la misma una adecuación de las instalaciones de suministro de agua y energía, precisándose para ello la realización de las obras oportunas, no puede obviarse que ni siquiera con tal intervención la vivienda se encontraría en condiciones de obtener la cédula de habitabilidad (si bien, ciertamente, no es necesario a los efectos del presente pleito que la vivienda cuente con cédula de habitabilidad, los requisitos exigidos normativamente para su obtención son adecuados para servir como parámetro a la hora de valorar la habitabilidad de la finca)”.

En Catalunya hay otras normas importantes referidas a la habitabilidad de la viviendas, (los enlaces están hechos a la versión en castellano), como el Decret 254/1985, de 6 de septiembre, que concreta el carácter provisional de los suministros de Servicios Públicos para aquellas viviendas en que se realicen obras para obtener la cédula de habitabilidad. La Ordre de 8-10-1984, cuyo único artículo dice: “En los contratos de compraventa y de arrendamiento de las viviendas y en los de los suministros de los servicios de agua, gas y electricidad, que se suscriban a partir de la fecha de entrada en vigor de esta Orden, habrá de constar el número de Cédula de Habitabilidad de la vivienda”, la Llei 18/2007 de Dret a l´Habitatge ( Derecho a la Vivienda), que se  refiere a la cédula de habitabilidad en el artículo 26 y el reciente Decreto 141/2012, de 30/10, D.O.G.C. 6245, que regula las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Artículo actualizado en diciembre de 2012.

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2 Responses to Vivienda: concepto y requisitos. La legislación catalana

  1. Jesús Alonso says:

    Muy buena cinclusion, ¿Daría lugar al inicio de un expediente de ruina administrativa?

    • Hola Jesús.
      La sola falta de los requisitos para obtener la cédula, no. Tendrían que darse los casos de ruina técnica, económica o urbanística que describe el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya, Decreto Legislativo 1/2005, arts 189 y 190.2, desarrollados en el Decreto 305/2006. El art 189 se corresponde con el 29.2 del Decreto, y los casos de ruina, quién puede instarla y procedimiento están en los artículos 253 a 263 del Decreto.
      Gracias por tu interés
      Un saludo

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