La resolución por incumplimiento contractual del artículo 27.1 de la LAU/94

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contiene tres causas de resolución del contrato de arrendamiento:

A) Una  basada en el incumplimiento por una de las partes de alguna obligación resultante del contrato (artículo 27.1). Es una norma que reviste especial importancia en los arrendamientos de locales de negocio, en los que la principal fuente de obligaciones es el contrato.

B) Causas de resolución de pleno derecho por el arrendador, que no derivan del contrato, sino que enumera el artículo 27.2.

C) Causas de resolución del arrendatario ( artículo 27.3), que tampoco derivan del contrato.

El artículo 27.1 establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamientos urbanos da derecho a la parte que haya cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil, es decir, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, y a pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento si este resultare imposible. Se aplica al contrato de arrendamiento la regla del incumplimiento por una de las partes de los contratos que generan obligaciones recíprocas (contratos bilaterales), pues el de arrendamiento es uno de ellos ( ver arts 1554 y 1555 del Código civil ). Esta causa de resolución no existía en la regulación de arrendamientos de 1964.

La genérica mención de la norma arrendaticia al incumplimiento de las obligaciones contractuales del Código civil, nos lleva a acudir a la jurisprudencia recaída sobre  la resolución de los contratos bilaterales. La interpretación del Tribunal Supremo del art 1124 del Código civil es que no es necesario que haya una voluntad de no cumplir por parte de la parte incumplidora, sino que es suficiente que una parte no cumpla sus obligaciones sin justificación apreciable, atacando la finalidad del convenio y las legítimas expectativas de la parte cumplidora ( por todas, Sentencia de 5-9-1991).

En la sentencia de 3-11-92, el Tribunal Supremo dijo que para que el incumplimiento de un contrato pudiere dar lugar a su resolución, dicho incumplimiento debía versar sobre prestaciones principales y no accesorias o secundarias.  En la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2-5-2006, se nos aclara lo que pueden ser prestaciones principales de un contrato:  “…y en todo caso, a los efectos del art. 1124 CC, no se trata del incumplimiento de una obligación esencial del contrato, pues recordemos que como requisito de la resolutoria está la reciprocidad de las obligaciones puestas en juego, y el carácter principal de las mismas… de tal forma que frustre la finalidad contractual del mismo, pero no a prestaciones accesorias o complementarias, que no impidan por su entidad dicha finalidad o no impidan que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar .”

El Tribunal Supremo, en sentencia de 16-1-1975, establece que la resolución debe aplicarse con un criterio restrictivo, tendiendo al mantenimiento del contrato. Así, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª,  de  18-1-2011, no se resolvió un contrato de arrendamiento de local de negocio por las obras de cerramiento de un patio con una estructura de aluminio desmontable sin consentimiento del arrendador pues no quedaba afectada la configuración del local.

En sentencia de 20-12-1976, el Tribunal Supremo falló que no está legitimado para pedir la resolución el contratante que incumple sus obligaciones, no cabiendo la resolución si hay mutuo incumplimiento. La sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 2-5-2011, dictaminó que la inquilina de un local de negocio no podía solicitar la resolución del contrato de alquiler por no haber cumplido el arrendador con su obligación de suministrar electricidad al local, al haber ella impagado las rentas previamente.

En sentencia de 5-2-1980 dijo el Tribunal Supremo que para resolver un contrato el incumplimiento debía ser total, no parcial, pero a efectos indemnizatorios, para aplicar el  art 1154 del Código civil. En la sentencia del Supremo de fecha 6-7-2011, se da un ejemplo de incumplimiento total. La arrendadora alquila a la arrendataria un local de negocio, pero el contrato no llega a cumplirse porque aquélla no entrega el local con posibilidad de que pueda servir al destino pactado. El cumplimiento del contrato es imposible.

Es importante señalar:

A) Que los efectos de la resolución del contrato se producen desde su celebración y no desde que el contrato se declara resuelto ( Tribunal Supremo, sentencia de 17-6-1986).

B) Que el plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones pertinentes es de 15 años, a contar desde el día que pudieron ejercitarse.

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35 respuestas a La resolución por incumplimiento contractual del artículo 27.1 de la LAU/94

  1. fran dijo:

    magnifico artículo josep, felicidades y sigue así, eres el abogado mas especialista en materia de arrendamientos que conozco y creo que pocos jusristas llegan a profundizar tanto en una materia.

  2. carmen dijo:

    Buenos dias, tengo un local comercial alquilado, y en menos de un año se cumplen los 5 años de contrato, de los cuales han estado pagando como ha querido o podido, claro, con mi consentimiento, me pidió bajada de alquiler por perdidas de beneficios y le hice un nuevo contrato con la condicion de que me fuera pagando la deuda pendiente de tantos meses atrasados y gastos pactados en contrato. Me paga el alquiler pero lleva desde la firma del segundo contrato, q no me da nada de la deuda, yo he cumplido en bajar el precio y el no cumple ni hace por cumplirlo. Podría romper el contrato? y si es así que pasos tengo que dar? Tengo que avisarle con un escrito o tengo que ir directamente al juzgado? Quiere traspasarlo pero ni se el precio ni la intención, ya que en menos de un año se cumplen los 5 años.
    Espero me pueda ayudar, Gracias igualmente.

  3. alicia dijo:

    Mi inquilino me envia un SMS, su medio habitual de comunicarse, el 7/9/2012 diciendo dejan la vivienda a fin de mes. Luego hasta el 29 /9 envia varios SMS diciendo que entregaria las llaves en 30/9, como no las pude recoger le envie los datos de mi abogado para que fuera por el despacho, fué no las entregó ni firmo el contrato por desistimiento unilateral., dijo que no lo hace hasta que se le devuelva la fianza .No viven allí desde unos 25 dias.Y ahora resulta que depositó las llaves en el Juzgado. Ahora me encuentro sin casa, sin llaves y sin alquileres. ¿Cuanto tiempo tardan en devolverme las llaves ?.

  4. Martha dijo:

    hola Joseph, tengo un local Comercial que arrende hace tres meses de los cuales solo me han pagado un solo mes, y me dicen que ya pronto me van a dar los dos mese que me deben pero los dias pasan y nada. Yo quiero pedir les el local; Puedo hacerlo? y Como debo hacerlo?

  5. araceli dijo:

    Hola Josep, tengo unos inquilinos a los que he puesto una demanda porque llevaban 8 meses sin pagar, han pagado el ultimo dia todo el importe de los alquileres, el juicio es dentro de dos semanas , ellos han convertido la casa en la razon social de un negocio que han abierto, cuando en el contrato lo prohibe expresamente. Mi vivienda habitual ha sido subastada, pero a los inquilinos le quedan tres años de alquiler. ¿hay alguna forma de recindir el contrato? ¿a cuantos dias de impago puedo interponer la segunda demanda? muchas gracias.

  6. araceli dijo:

    Esta vez han enervado el desahucio, debo esperar al proximo mes que seguramente dejaran de pagar, si asi fuera me pongo en contacto con usted, muchas gracias

  7. joseptermens dijo:

    Para una respuesta debe ingresar 10 € en la cuenta que figura en la pestaña bufete on line

  8. Patricia dijo:

    Hola Josep,tengo un local comercial alquilado en contratos de un año de duración.El primer contrato empezó en febrero de 2013 y me iba pagando las mensualidades como quería , pero iba pagando, pero empezó el año y en enero me debía tres meses, yo le dije qué sino me pagaba no le renovaba el contrato por un año más , y el me dijo que por favor que se lo renovara que iba a conseguir dinero y me lo pagaba todo junto en febrero . Pues bien , yo le renové un año más , pero yo no he visto más dinero desde entonces y ya vamos a entrar en julio.Yo quería saber sí aparte del desahucio express , podía solicitar la anulación de contrato por impagos anteriores, y así poder entrAr ya en mi local , porque yo creo que el sabe que con el contrato en vigor no puedo hacer nada , muchas gracias

  9. David Calero dijo:

    Hola Josep, tengo un local comercial alquilado. En una de las cláusulas del contrato se establece la obligatoriedad de hacer el pago del alquiler mensual entre el día 1 y el día 15 del mes; pero el inquilino lo lleva incumpliendo más de 6 meses , aunque realiza el ingreso sobre el día 28 del mes. Le comunico que leyendo el contrato firmado por ambas partes incumple en una de sus claúsulas ( la anteriormente citada ) y la respuesta del inquilino es que él realiza el ingreso dentro del mes. Mi pregunta es : ¿ Tengo que soportar esta situación? ¿Puedo hacer algo para remediar esto ? ¿ Sería motivo para la anulación o cancelación de dicho contrato ? Muchas gracias.

  10. lara dijo:

    Hola, buenas noches. Necesito ayuda, hace 8 días entre de inquilina con mi hijo en un duplex. Según el contrato en perfectas condiciones de habitabilidad. Tengo agua que entra por muchas paredes…y por debajo de las puertas cuando llueve y se forman charcos de 1 metro cuadrado en el interior de la vivienda. La campana extractora no tiene salida exterior. La chimenea que hay esta condenada. Tengo humedades en el interior de los armarios. Las ventanas no cierran. Algunas hasta un centímetro se quedan abiertas y entra aire. Las tengo cerradas con precinto por ahora. Llevo solo 8 días y ya he encontrado todo esto y mas. Como un holor a humedad fuerte y concentrado.los marcos de las ventanas se caen al tocarlos etc… puedo restringir el contrato? Yo me he gastado mucho dinero en hacer la mudanza y el dueño dice q no me devuelve el dinero y he pagado el día 3 800 e .mes y fianza por adelantado .llevo todo el fin de semana en urgencias con el niño enfermo con asma por la humedad y broncoespasmos. Puedo reclamar el mes la fianza y daños y perjuicios o no puedo hacer nada? Me he gastado mi dinero para entrar aquí y ahora no tengo para ir a otra casa donde mi hijo y yo podamos vivir.si alguien sabe como se puede hacer? Gracias por ayudarme

    • abogadoarrendamientos dijo:

      Deberia haber comprobado el estado de la vivienda antes de firmar el contrato. Le sugiero que se marche a los 6 meses avisando con 30 dias de antelación.

  11. lara dijo:

    No se puede restringir el contrato por no cumplir las condiciones contractuales de habitabilidad? ? No pues do vivir así 6meses con un niño de 8 años. No es bueno para su salud. Este arremdador me ha engañado. Pinto las zonas afectadas visibles. Y cuando se ha puesto a llover ha empezado a entrar agua por todos lados y tampoco lo arregla. Puede no repararlo? Tengo ventanas q no cietran y no me lo arregla tampoco. Gracias por su ayuda.

    • abogadoarrendamientos dijo:

      El arrendador debe arreglarlo todo, pero no parece dispuesto. Puede iniciar acciones judiciales, incluso pedir un abogado de oficio

  12. Dani dijo:

    Estimado Josep, tengo una vivienda unifamiliar pequeña en venta y cuando me la iban a comprar y ya habían pagado una señal excesivamente pequeña, que no son arras, resulta que me dicen que quieren alquiler con opción a compra.

    Ya sé que por ser señal tendría que devolverles el dinero, pero si acepto a opción a compra, querría saber si puedo poner que cualquier daño se produjese en ese tiempo se haga cargo el inquilino (incluso si apareciesen goteras o se rompiese una tubería o la caldera, etc…), también si estoy obligado por ley a que sea a 3 años o puede ser por ejemplo sólo 1 año.

    Muchas gracias.
    Un saludo.

    • abogadoarrendamientos dijo:

      El contrato de alquiler y el contrato de opción a compra, aunque estén en un mismo documento, son 2 contratos distintos.

  13. Guri dijo:

    Hola Josep, mi madre tiene un local de bar arrendado y pagan cuando quieren y de poco siempre van atrasados nunca en el plazo del contrato. Ahora tienen el cartel de traspaso cuando en el contrato se les incluyo una clausula que decia muy claramente que no podían pedir traspaso y que ellos firmaron. Parece que cuando mi madre les alquilo el local a nuestra espalda pagaron un traspaso con la inquilina anterior por los muebles y maquinaria que ella les dejo. También dicen pedir una cantidad muy baja,12.000€ cosa que no es verdad, en los api lo están ofreciendo por 45.000€. Como puedo arreglar todo esto? Otra cosa es que en el contrato pone que deben ingresar la renta en una cuenta bancaria y si no voy yo en persona resulta que no me pagan nada. Puedo obligarles a pagar por el banco como dice el contrato?
    Muchas grafías por atenderme.

  14. rupert dijo:

    Buenas noches.
    Tengo un bar alquilado a unos inquilinos. En el pago siempre estubieron y estan al dia el problema es el ruido. Tienen un futbolin en la terraza y los fines de semana tienen echado hasta las 5h de la mañana.podria resolver el contrato por estas causas?

    Gracias Joseph

  15. jose dijo:

    Buenas. Magnífico artículo.
    Tengo una duda. He estado explotando el ambigú de una asociación de vecinos, no era alquiler de local, solo de explotación. Me pusieron mil trabas, como amenzas en rescindirme el contrato en 15 días si no hacía tales cosas o me obligaron a un horario en navidades de lo mas dantesco, obligando a abrir el dia 24 y 31 de diciembre hasta las 11 de la noche y abriendo el 25 y elo 1 a las 8 de la mañana. y ya con eso aparte de las actitudes despotas del presidente sobre todo decidi marcharme el dia 28 de diciembre, tras preavisar con 15 dias tal y como ellos hacian. aceptaron la petición y en dos dias estaba alquilado la explotación de nuevo. Al pedir la finaza me descuentan 117 eurtos de 800 porque dicen que han hecho arreglos de desperfectos mios y compra de luminaria, y presentan tickets o facturas sin emisor, todo amnipulado.
    Primero, debería acogerme a LAU o a otra legislación?
    Segundo, con preaviso si se justifica y documenta estas cosas, incluso partes medicos de ansiedad, podría tener problemas de ser solo 15 dias?
    Y tercero, las facturas esas serían anulables aparte de no estar justifucadas la reformas ni demostrado que fui yo el q hizo los supuestos daños?

    Muchas gracias por todo y buen trabajO!

    • abogadoarrendamientos dijo:

      Si es un contrato de explotación no es aplicable la LAU. Tendría que ver el contrato. Muchas gracias

      • jose dijo:

        En el contrato no se refleja que legislación es de aplicación. Solamente pone que es explotación de ambigú y luego las condiciones de servicios pero nada más. Supongo que si no es la LAU será el Código Civil no? Es que quiero darle vueltas y leer antes de decidir si merece la pena o no demandar

        Muchas gracias

        • abogadoarrendamientos dijo:

          Deduzco que es un alquiler de industria, que se rige por el contrato y, subsidiariamente, por el Código civil

  16. Luis dijo:

    Hace siete años alquile un local pagando un traspaso y desde el primer día lo que pague no es lo que me dieron llevo tres reclamando a la dueña reparaciones urgentes que han hecho que tenga que tener cerrada la mitad del negocio puesto que en esa zona la cubierta del tejado y las paredes es nula,mucho frío en invierno, agua cayendo por las paredes y peligro de derrumbe en una de las paredes que ya esta desplazada yo quiero seguir con el local por lo mucho que he invertido y quisiera saber si puedo exigirla la obra, si puedo dejar de pagar el alquiler hasta que.la haga y que no corra la duración del contrato y si por alargarse tanto en el tiempo podría pedirla daños y perjuicios, GRACIAS

    • abogadoarrendamientos dijo:

      Depende del contrato y de si las obras le corresponden a él o es una comunidad de propietarios. No deje de pagar la renta

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