La resolución por incumplimiento contractual del artículo 27.1 de la LAU/94

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contiene tres causas de resolución del contrato de arrendamiento:

A) Una  basada en el incumplimiento por una de las partes de alguna obligación resultante del contrato (artículo 27.1). Es una norma que reviste especial importancia en los arrendamientos de locales de negocio, en los que la principal fuente de obligaciones es el contrato.

B) Causas de resolución de pleno derecho por el arrendador, que no derivan del contrato, sino que enumera el artículo 27.2.

C) Causas de resolución del arrendatario ( artículo 27.3), que tampoco derivan del contrato.

El artículo 27.1 establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamientos urbanos da derecho a la parte que haya cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil, es decir, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, y a pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento si este resultare imposible. Se aplica al contrato de arrendamiento la regla del incumplimiento por una de las partes de los contratos que generan obligaciones recíprocas (contratos bilaterales), pues el de arrendamiento es uno de ellos ( ver arts 1554 y 1555 del Código civil ). Esta causa de resolución no existía en la regulación de arrendamientos de 1964.

La genérica mención de la norma arrendaticia al incumplimiento de las obligaciones contractuales del Código civil, nos lleva a acudir a la jurisprudencia recaída sobre  la resolución de los contratos bilaterales. La interpretación del Tribunal Supremo del art 1124 del Código civil es que no es necesario que haya una voluntad de no cumplir por parte de la parte incumplidora, sino que es suficiente que una parte no cumpla sus obligaciones sin justificación apreciable, atacando la finalidad del convenio y las legítimas expectativas de la parte cumplidora ( por todas, Sentencia de 5-9-1991).

En la sentencia de 3-11-92, el Tribunal Supremo dijo que para que el incumplimiento de un contrato pudiere dar lugar a su resolución, dicho incumplimiento debía versar sobre prestaciones principales y no accesorias o secundarias.  En la sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2-5-2006, se nos aclara lo que pueden ser prestaciones principales de un contrato:  ”…y en todo caso, a los efectos del art. 1124 CC, no se trata del incumplimiento de una obligación esencial del contrato, pues recordemos que como requisito de la resolutoria está la reciprocidad de las obligaciones puestas en juego, y el carácter principal de las mismas… de tal forma que frustre la finalidad contractual del mismo, pero no a prestaciones accesorias o complementarias, que no impidan por su entidad dicha finalidad o no impidan que el acreedor obtenga el resultado económico que le movió a contratar .”

El Tribunal Supremo, en sentencia de 16-1-1975, establece que la resolución debe aplicarse con un criterio restrictivo, tendiendo al mantenimiento del contrato. Así, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª,  de  18-1-2011, no se resolvió un contrato de arrendamiento de local de negocio por las obras de cerramiento de un patio con una estructura de aluminio desmontable sin consentimiento del arrendador pues no quedaba afectada la configuración del local.

En sentencia de 20-12-1976, el Tribunal Supremo falló que no está legitimado para pedir la resolución el contratante que incumple sus obligaciones, no cabiendo la resolución si hay mutuo incumplimiento. La sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 2-5-2011, dictaminó que la inquilina de un local de negocio no podía solicitar la resolución del contrato de alquiler por no haber cumplido el arrendador con su obligación de suministrar electricidad al local, al haber ella impagado las rentas previamente.

En sentencia de 5-2-1980 dijo el Tribunal Supremo que para resolver un contrato el incumplimiento debía ser total, no parcial, pero a efectos indemnizatorios, para aplicar el  art 1154 del Código civil. En la sentencia del Supremo de fecha 6-7-2011, se da un ejemplo de incumplimiento total. La arrendadora alquila a la arrendataria un local de negocio, pero el contrato no llega a cumplirse porque aquélla no entrega el local con posibilidad de que pueda servir al destino pactado. El cumplimiento del contrato es imposible.

Es importante señalar:

A) Que los efectos de la resolución del contrato se producen desde su celebración y no desde que el contrato se declara resuelto ( Tribunal Supremo, sentencia de 17-6-1986).

B) Que el plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones pertinentes es de 15 años, a contar desde el día que pudieron ejercitarse.

This entry was posted in Alquiler, Contrato, Jurisprudencia and tagged . Bookmark the permalink.

32 Responses to La resolución por incumplimiento contractual del artículo 27.1 de la LAU/94

  1. fran says:

    magnifico artículo josep, felicidades y sigue así, eres el abogado mas especialista en materia de arrendamientos que conozco y creo que pocos jusristas llegan a profundizar tanto en una materia.

  2. carmen says:

    Buenos dias, tengo un local comercial alquilado, y en menos de un año se cumplen los 5 años de contrato, de los cuales han estado pagando como ha querido o podido, claro, con mi consentimiento, me pidió bajada de alquiler por perdidas de beneficios y le hice un nuevo contrato con la condicion de que me fuera pagando la deuda pendiente de tantos meses atrasados y gastos pactados en contrato. Me paga el alquiler pero lleva desde la firma del segundo contrato, q no me da nada de la deuda, yo he cumplido en bajar el precio y el no cumple ni hace por cumplirlo. Podría romper el contrato? y si es así que pasos tengo que dar? Tengo que avisarle con un escrito o tengo que ir directamente al juzgado? Quiere traspasarlo pero ni se el precio ni la intención, ya que en menos de un año se cumplen los 5 años.
    Espero me pueda ayudar, Gracias igualmente.

  3. elsa says:

    Buenos días. Muy interesante el post.
    Por si pudiera ayudarme: Alquilé un piso en calidad de arrendataria a fecha 15 de agosto de este año. El gas había sido cortado por impago de los anteriores inquilinos, y la compañía suministradora había quitado el contador. El casero nos explicó que en la compañía le habían dicho que en 10 días estaría puesto todo en orden, y el gas dado de alta y en uso.
    Más de un mes más tarde, seguimos sin gas en el piso, por culpa de la compañía de gas (pero quienes lo sufrimos somos los arrendatarios).
    ¿Podemos rescindir el contrato por incumplimiento por parte del propietario, ya que la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad que exige la Ley? Entiendo que en tal caso, tendríamos derecho a que nos devolvieran la fianza íntegra.
    Agradecida por cualquier ayuda que pueda prestarme.
    Un saludo cordial,
    Elsa

  4. alicia says:

    Mi inquilino me envia un SMS, su medio habitual de comunicarse, el 7/9/2012 diciendo dejan la vivienda a fin de mes. Luego hasta el 29 /9 envia varios SMS diciendo que entregaria las llaves en 30/9, como no las pude recoger le envie los datos de mi abogado para que fuera por el despacho, fué no las entregó ni firmo el contrato por desistimiento unilateral., dijo que no lo hace hasta que se le devuelva la fianza .No viven allí desde unos 25 dias.Y ahora resulta que depositó las llaves en el Juzgado. Ahora me encuentro sin casa, sin llaves y sin alquileres. ¿Cuanto tiempo tardan en devolverme las llaves ?.

  5. Mónica says:

    Hola, Josep. Tenemos alquilada una vivienda, que habitamos ocasionalmente, pues vivimos en el extranjero. Desde el inicio apreciamos unas manchas de humedad que notificamos por email y que debido a las antigüas puertas y ventas (y deficiencias en un par nuevas), la temperatura era muy baja al tener grandes pérdidas de calor y no funcionar correctamente los antigüos radiadores (se trata del ático de un edificio centenario). Antes de Navidades le dijimos a la propiedad que si no lo arreglaba no prorrogaríamos. Dijo que sólo arreglaría las humedades (gotera desde noviembre), pero no dió una solución, asique le pusimos como término las Navidades y como seguimos igual, le hemos pedido una resolución de mutuo acuerdo (nos quedaría enero y la mitad de febrero de alquiler). En lugar de eso, el Administrador de la Comunidad (la casera es la presidenta con un 85% de las cuotas) nos ha escrito diciendo que pueden “comenzar” (sin detallar más) las obras el 8 de enero, y nosotros volvemos a Alemania, el 6 de enero. La pregunta es: debemos soportar unas obras que pudieron hacerse incluso antes de nuestra entrada al piso (la humedad es preexistente) ahora que termina nuestro contrato y no vamos a estar en el piso, sin conocer su envergadura y sin tener posibilidad de que alguién se responsabilice de nuestras propiedades? seguimos pagando la renta hasta el final (mes y medio) aunque no hayamos podido gozar del uso de la cosa en la forma destinada para ello (la mayor parte de los días la temperatura media era de 15 grados en el salón? Instamos la resolución judicial? Qué pasaría con nuestro depósito (4 meses) y fianza (un mes)? Le quedaría muy agradecida si pudiera darnos una orientación, aunque fuera general sobre si acudir a los Tribunales o no.

  6. Ágata says:

    Muy interesante el post. Quizás no lo he entendido bien, pero tal vez sea el caso que me ocupa.
    Tengo un bar que cogí en traspaso en 2011 para usarlo como Bar Restaurante (así figura en el contrato de arrendamiento). No me va muy bien y quiero traspasarlo.

    En el exponendo del contrato dice: que fulanito de tal (arrendatario) ha convenido conmigo (arrendador) el arrendamiento del inmueble descrito (un bar – restaurante), junto a los útiles, mobiliario y enseres que en Anexo al presente documento se relacionan, lo llevan a efecto, con sujeción a las siguientes CLAÚSULAS.

    En el contrato que firmé, hay una cláusula que no entiendo muy bien. Dice:

    “el arrendatario entrega la cantidad de 18000 euros como contraprestación del reconocimiento al mismo del derecho a la cesión onerosa o traspaso del local, en los términos del art. 32 de la LAU, con las particularidades de esta cláusula. A falta de acuerdo deberán seguirse para su ejecución los actos y trámites recogidos en la derogada Ley de Arrendam. Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
    Si, no obstante el derecho reconocido, el arrendatario no llegare a ceder el mismo durante la vigencia del contrato, ello no supondrá en modo alguno la obligación por parte de la propiedad de restituir la cantidad en este acto recibida. La propiedad en este supuesto participará en un importe equivalente al 20 por ciento del pactado por todos los conceptos con motivo del traspaso. Queda prohibidos el subarriendo y la cesión gratuita, excepto expresa autorización de la propiedad.”

    Dudas.
    1.- Como considero (por esta cláusula) que necesito permiso del arrendador he realizado un documento para que me autorice ya que me ha dado su consentimiento de palabra, y ya me lo ha firmado.

    2.- Si no consigo traspasarlo, podría vender todo el mobiliario?, puesto que yo pagué en concepto de traspaso. Es que el propietario me dice que todo ese mobiliario y enseres son suyos, aunque yo creí que al pagar por el traspaso se convertían en míos.

    3.- Si por ejemplo resuelve el contrato por cualquier causa que se establezca en el contrato, podría llevarme todo este mobiliario y no tener problemas?

    4.- He encontrado unos posibles cesionarios para mi negocio. El caso es que se han echado atrás y no he podido traspasarlo porque al investigar, me dicen que no tiene la cocina legalizada (y la verdad es que en la licencia de actividad figura sin cocina), aunque en este establecimiento se había venido realizando la actividad de restaurante desde hace años.

    Puedo pedirle al arrendador la extinción del contrato por la imposibilidad de servir al destino pactado que figura en el contrato de arrendamiento (Bar – Restaurante)? Con qué efectos? Podría exigirle la cantidad que le dí en concepto de traspaso? Y el resto que he invertido? Me interesa iniciar una demanda?

    Muchas gracias de antemano, aunque considero que es una consulta muy compleja.

  7. Marisol says:

    Hola Josep, a ver si por favor me puedes aclarar una duda. Tengo un inquilino con un contrato temporal de 11 meses que ha decidido abandonar la vivienda a los 6 meses. Dice algo la ley de con cuanta antelación tiene que notificarme el abandono? ya se que para contratos de hasta 5 años son 2 meses, pasado el primer año. Pero no he encontrado nada en la red para temporales.

    Muchas gracias.

  8. Martha says:

    hola Joseph, tengo un local Comercial que arrende hace tres meses de los cuales solo me han pagado un solo mes, y me dicen que ya pronto me van a dar los dos mese que me deben pero los dias pasan y nada. Yo quiero pedir les el local; Puedo hacerlo? y Como debo hacerlo?

  9. araceli says:

    Hola Josep, tengo unos inquilinos a los que he puesto una demanda porque llevaban 8 meses sin pagar, han pagado el ultimo dia todo el importe de los alquileres, el juicio es dentro de dos semanas , ellos han convertido la casa en la razon social de un negocio que han abierto, cuando en el contrato lo prohibe expresamente. Mi vivienda habitual ha sido subastada, pero a los inquilinos le quedan tres años de alquiler. ¿hay alguna forma de recindir el contrato? ¿a cuantos dias de impago puedo interponer la segunda demanda? muchas gracias.

  10. araceli says:

    Esta vez han enervado el desahucio, debo esperar al proximo mes que seguramente dejaran de pagar, si asi fuera me pongo en contacto con usted, muchas gracias

  11. maria says:

    <hola yo tengo un local el que me lo alquilo afuersa queria un contrato de 5 años,ok,se lo ise lleva dos meses en el local y me acava de avisar que me lo va dejar,que quiere su deposito es de un mes de renta,y 15 dias para irse,dise que porque el invirtio en el local yo se lo entrege en buen estado,el asegura que le cambio cables deluz,pintura y nose que tanto la verdad nunca vi que isieran lo que dise al contrario donde puso sus rotulos todo el barandal me lo rompio y se lo dije que lo compusiera y molesto que no,digame por favor que puedo aser………..

  12. Aurelio says:

    Hola mi consulta es la siguiente: llevo 18 años con una nave industrial alquilada y el ultimo contrato se ha realizado por 4 años debido a la crisis le comunico al propietario de la misma mediante buró fax mi deseo de rescindir el contrato avisándole con tiempo suficiente de mas de dos meses para intentar no perjudicarle, y que en Abril del 2013 dejaría la nave a sus disposición y desde esa fecha la nave esta vacía como se puede demostrar, pero este señor se niega a cancelar el contrato asta su vencimiento que es el 31 de Agosto de 2013 , en varias ocasiones le he citado para intentar de llegar a un acuerdo en los meses que restaría por cumplir de Mayo a Agosto pero el insiste que los contratos son para cumplirlos, no me quiere recoger las llaves asta la finalización del mismo y pagarle todos los meses que no estoy utilizando la nave, creo que es un abuso que una persona se quiera enriquecer a cota de otra por un servicio que no se esta utilizando.
    Si me puede ayudar con alguna respuesta le quedare muy agradecido, Un saludo

  13. Jorge says:

    Hola,
    Soy inquilina de un piso desde hace 8 meses. Tengo muchos problemas con los propietarios ya que se niegan a cualquier reparación de la vivienda. La semana pasada se estropeó la caldera (de más de 15 años), se niegan a arreglarla. He decidido rescindir el contrato de arrendamiento porque entiendo que no cumplen con su parte del contrato, en dicho contrato se indica que el tiempo mínimo es de un año ¿Puedo alegar su incumplimiento para rescindir el contrato y no sufrir cargos?
    Muchas gracias

  14. Enrique says:

    Buenos Dias Josep,
    En mi caso, pague el traspaso de un local en el que realicé actividad de negocio por dos años. Aparte de pagar traspaso a anterior inquilino, pagaba a los propietarios del local el alquiler mensual del local.
    Hace poco decidi traspasarlo firmando un contrato de traspaso con el nuevo inquilino en el que se marcó un pago fijo en la firma del contrato (que recibí) y una mensualidad que desde hace dos meses no me abonan.
    No tengo interes alguno en recuperar el local, pero sí seguir recibiendo las mensualidades hasta cubrir lo pactado con el nuevo inquilino. ¿Qué debería hacer?. ¿Demandar por desahucio y reclamación de cantidad?. Existe contrato firmado por ambas partes y recibo bancario de las mensualidades que he percibido
    Muchas gracias

  15. Anais says:

    Buenos días. Tengo un problema con el piso que he alquilado. Resulta q cuando vi el anuncio el propietario reflejaba q el piso tenia piscina. El día q fui a verlo efectivamente me enseño la piscina. Llevo un mes viviendo en el piso y me he enterado q la piscina lleva cerrada 4 años por fugas de agua y que los propietarios están en juicio con la constructora… Tengo derecho a exigir alguna rebaja o irme del piso por haberme engañado?

  16. Paqui says:

    Buenas. Mil gracias de antemano. Entregué una prima de opción para alquilar con opción a compra una vivienda. Esta disponía de calefacción radiante. Esta resulta no funcionar en algunas zonas de la casa como baño y dormitorios y al parecer imposible de reparar. Me siento estafada. Yo entregué la prima para esa vivienda porque tenía ese equipamiento. Tampoco se ha puesto otro. Sólo se me han ofrecido calefactores o que yo pague la instalación de otra calefacción y se me descontará del precio. Me han dicho que puedo resolver el contrato por incumplimiento al n reparar y puedo exigir la devolución de la prima. Además he estado todo el invierno muerta de frío Y creo q se ddebería de haber bajado la renta. Si estoy en derecho una demanda o la resolución del contrato se puede hacer sin necesidad de abogado? Estoy en paro y no cobro nada.

    • joseptermens says:

      El contrato de opción de compra es distinto al de alquiler. En su situación económica le sugiero que solicite un abogado de oficio.

  17. Patricia says:

    Hola Josep,tengo un local comercial alquilado en contratos de un año de duración.El primer contrato empezó en febrero de 2013 y me iba pagando las mensualidades como quería , pero iba pagando, pero empezó el año y en enero me debía tres meses, yo le dije qué sino me pagaba no le renovaba el contrato por un año más , y el me dijo que por favor que se lo renovara que iba a conseguir dinero y me lo pagaba todo junto en febrero . Pues bien , yo le renové un año más , pero yo no he visto más dinero desde entonces y ya vamos a entrar en julio.Yo quería saber sí aparte del desahucio express , podía solicitar la anulación de contrato por impagos anteriores, y así poder entrAr ya en mi local , porque yo creo que el sabe que con el contrato en vigor no puedo hacer nada , muchas gracias

  18. David Calero says:

    Hola Josep, tengo un local comercial alquilado. En una de las cláusulas del contrato se establece la obligatoriedad de hacer el pago del alquiler mensual entre el día 1 y el día 15 del mes; pero el inquilino lo lleva incumpliendo más de 6 meses , aunque realiza el ingreso sobre el día 28 del mes. Le comunico que leyendo el contrato firmado por ambas partes incumple en una de sus claúsulas ( la anteriormente citada ) y la respuesta del inquilino es que él realiza el ingreso dentro del mes. Mi pregunta es : ¿ Tengo que soportar esta situación? ¿Puedo hacer algo para remediar esto ? ¿ Sería motivo para la anulación o cancelación de dicho contrato ? Muchas gracias.

Deja un comentario